מה המשמעות של מותנה בנדלן?

מוכר את הבית שלךאו קנייה חדשה דורשת לעתים קרובות מילון כשאתה מנווט במגוון חדש של מונחים, שכל אחד מהם מתאר שלב מכריע בתהליך. אז מה המשמעות של מותנה בנדל"ן? להצעה מותנית יש משמעות משלה - כזו שיכולה לבצע או לשבור עסקה.

"זו טעות נפוצה שברגע שאתה בחוזה, אתה הולך לסגור עם הקונה והמוכר הזה - לא משנה מה", אומראבי ווסטל, מתווך ובעלים בחברת Better Homes and Gardens Real Estate Wostal Realty. "זה שקרי לחלוטין אם יש תנאים בחוזה שלך."

מאמר זה בוחן את ההגדרה של מגירה, כיצד הסטטוס מתייחס למונחים אחרים במקרקעין, וכיצד מגרות יכולות להשפיע על התוצאה של מכירה פוטנציאלית.

מה זאת אומרת מותנה?

המילה "מותנה" פירושה נתון לשינוי, אבלבתחום הנדל"ן, יש בזה קצת יותר. "מותנה היא מסגרת משפטית בחוזי נדל"ן", אומרת כריסטה קנין, סוכנת נדל"ן של דאגלס אלימן.

בדרך כלל, המקרים מתרכזים סביב המימון של הקונה. "למשל, מקובל לראותסעיפי מגירה של משכנתאבחוזים. המשמעות היא שהרוכשים מחויבים לרכוש דירה רק אם הם מצליחים להבטיח משכנתא שתכסה חלק ממחיר הרכישה של הבית או את כולו", מסביר קנין.

בדרך כלל, להצעות תלויות יש תאריך תפוגה, מוסיף קנין, אשר "מאלץ את הרוכשים להבטיח את המשכנתא שלהם או מימון חלופי לפני תאריך כזה".

מה המשמעות של 'תחת חוזה'?

אם אתה גולש ברישומי בתים אחרים באינטרנט, ייתכן שראית את המונח "במסגרת חוזה", רשום על בתים שונים. סטטוס זה יכול להתייחס לבתים עם הצעות מותנות במקום.

קנון מוסיף כי "על פי חוזה פירושו שהוסכם על מחיר רכישה וחוזה מכירה נחתם על ידי הקונה והמוכר כאחד. זה לא אומר בהכרח שהבית יימכר בסופו של דבר, מכיוון שלעתים קרובות ישנן תנאים מקריים בחוזה".

כאשר בית נמצא בחוזה עם מצבים כלכליים, השלב הבא הוא לפתור את המקרים הללו כך שניתן יהיה לרשום את הבית ממתין.

"סטטוס בהמתנהמצביע על כך שההתניות מולאו ושהקונה מרוצה מכל הסעד שנדרש מהמוכר", אומרת אליסון ר. דבנפורט, משויכת מתווך עם Better Homes and Gardens Real Estate Main Street Properties. "זה גם עשוי להצביע על כך שהנכס של הקונה נמכר ושמכשול לסגירה הוסר".

מה זאת אומרת 'כמו שהוא'?

כאשר בית נמכר כפי שהוא, חלק מהמצבים המקרים לא יכולים לבוא לידי ביטוי, אומר קנין.

"במקום מותנה, לפעמים נכס רשום כפי שהוא. המשמעות היא שרוכש מקבל על עצמו נכס במתכונתו הנוכחית ויקבל את מכירת הבית ללא כל מגירה", היא אומרת. "במצב זה, רוכש עדיין עשוי לערוך בדק בית. עם זאת, התוצאות הבדיקהיהיה למטרות מידע בלבד ולא למטרות משא ומתן".

סוגי מקרים

רוב ההצעות המותנות כוללות מציאת מימון לבית, אך ישנן סיבות אחרות.

טפסים ומימון

"מקרים אופייניים כוללים טפסים ומימון", אומר ג'ואל שמל, מתווך בחברת Premier Sotheby's International Realty. "יש צורות שונות שמשחקות את לוחות הזמנים ואת היכולת של קונה לבטל חוזה. מדינות שונות באופן דרמטי בתהליך. מצבי המימון מאפשרים לרוכש פרק זמן מסוים להשיג מימון רשמית".

בדק בית

מקרה נפוץ נוסף הוא בדק בית. קנין מסביר שהמקרים הללו מאפשרים לקונה לשכור מישהו שיבדוק את מצב הבית ובטיחותו.

"אם מתעוררות בעיות גדולות כתוצאה מבדק בית, אז לקונה יש כמה אפשרויות", מסביר קנין. "ראשית, הקונה יכול לבקש מהמוכר לתקן את הבעיות לפני מועד הסגירה. שנית, הקונה יכול לבקש מהמוכר זיכוי — הפחתה ממחיר הרכישה — כדי להתאים את התיקונים הנדרשים ולתקן את המצב לאחר רכישת הבית. לבסוף, הקונה יכול להתרחק בהתאם להיקף המקרה".

סעיף האברד

סעיף האברד, שרבים מבעלי הבתים הנוכחיים צריכים לנצל כאשר הם מנסים למכור תוך כדי רכישה, הוא מקרה נפוץ נוסף.

"מסגרת זו מגנה על הרוכש שכן היא קובעת שהקונה ירכוש בית רק לאחר שימכר את ביתו הנוכחי", אומר קנין. "בדרך כלל נקבעת מסגרת זמן לקונה למכור את ביתו הנוכחי ואם הקונה לא ימכור את ביתו עד למועד המוסכם, הרכישה לא תתקדם. בינתיים, המוכר יכול להמשיך לשווק את ביתו ואף לקבל הצעה נוספת לאחר הודעה וסירוב של הקונה הראשון”.

זמינות ביטוח

הצעות רבות מותנות בכך שהקונה יוכל להבטיח ביטוח לבית. זה יכול להיות בסכנה אם הבית נמצא באזור שיטפון מסוכן או מועד לנזק מאסונות טבע אחרים. זה יכול להיות גם במקרה של בית בוצעה עבודה לא מורשית.

"אם מוכר הוסיף חדרי אמבטיה או חללי מגורים בעצמו ללא היתר, אלה עלולים להיחשב בלתי ניתנים לביטוח", אומר דבנפורט. "שאל אם העבודה הותרה, והקפידו לאמת ללא תלות בתשובת המוכר."

כיצד הצעות מותנות משפיעות על המכירות

הצעות תלויות נפוצות, אך כאשר למוכרים יש שליטה בשוק, כפי שעשו לאחר מגיפה, הצעות אלו עשויות להיות פחות אטרקטיביות. הסיבה לכך היא שאירועים מקריים יכולים להוות מחסומים לעסקה סגורה וסופית.

"מקרים מאטים את תהליך הסגירה, כך שמוכר עשוי להעדיף קונה עם התאמה אחת או ללא קונה על פני קונה עם מספר תנאים, במיוחד אם המוכר נמצא על ציר זמן קפדני או שהבית שלו היה בשוק במשך זמן מה", אומר ברייסון טגארט, שותף ומתווך לסוכן Opendoor. "מוכר עשוי גם לבחור אפילו לא לקבל הצעה מותנית מלכתחילה, מחשש שהחוזה ייפול".

מי מרוויח ממקרי חירום?

"מקרהלהועיל יותר לקוניםמאשר מוכרים", מסביר קנין. "המקרים נותנים לקונים זמן להבטיח מימון לבית, לחקור נכס ביסודיות ולהבין את הסיכונים שהם לוקחים על עצמם ברכישת בית."

קנין אומר שהקונים צריכים להתעקש על נסיבות מקריות, אבל בשוק של מוכרים, אפשר ללחוץ על הקונים להגביל את המקרים האלה לדאגות בריאות ובטיחות של הבית. בשוק של מוכרים, שבו קונים מתחרים על נכסים מוגבלים, סביר פחות שהמוכר יתנהל במצבים קיצוניים שעלולים לסכן מכירה חלקה אחרת.

"מוכרים נאלצים בדרך כלל לקבל רמה מסוימת של ציפיות", אומר קנין. "נדיר למצוא קונה שיקבל על עצמו בית ומייש מזומן לכיסוי כל הרכישהמְחִיר."
זה שלבית יש הצעה מותנית לא אומר שהוא יצא מהשוק. לעתים קרובות אתה עדיין יכול להציע הצעות על נכסים אלה.

מצב נכס בהמתנה

"ללא קשר לשאלה אם לחוזה יש תנאים תנאים, המערכת שלנו תאמר שהוא תלוי ועומד", אומר שמל. "אנו רשאים להוסיף פרשנות לרישום הממתין ולציין כי ישנן מקרים, ונשקול לקחת הצעת גיבוי".

הצעות אלו הן דרך טובה למוכרים לשמור על עניין בבתיהם בזמן שהעסקה מסודרת.

"ברגע שנכס תלוי ועומד במערכת שלנו, הצדדים יכולים לנהל משא ומתן על הצעת גיבוי", מסביר שמל. בעיקרו של דבר, הצעת הגיבוי נכנסת לתוקף רק אם וכאשר החוזה הראשון יבוטל. זה מותנה בביטול החוזה המחייב הקיים בנכס".

אם זה יקרה, המוכרים ישמחו לחזור לאחת מההצעות האחרות הללו, ולבדר קונה פוטנציאלי אחר ללא השבתה.

ללא קשר לתנאי השוק, Davenport אומר שמוכרים רבים אינם ששים לקבל הצעות עם תנאים ממושכים.

"בשוק שלי, מוכרים בדרך כלל לא יקבלו מגירה המבוססת על מכירה שלרכוש הקונה, אלא אם הנכס הזה כבר תחת חוזה והוא ממתין לסגירה, כלומר כל המקרים הוסרו", היא אומרת.

ניווט הצעות עם תנאים מתונים

ברוב השווקים, הצעות מותנות הן הכרח. בזמן שאתה מנווט ביניהם, חשוב להבין כיצד הם פועלים לתוצאות הטובות ביותר.

ווסטאל ממליצה לדון בעניינים אלה בהרחבה עם הסוכן שלך לפני מעקב בכתב כדי להבטיח שכל הצדדים נמצאים באותו עמוד. "אני גם ממליצה להעביר בצורה ברורה ציר זמן מתי יש להשלים דברים ומתי הם מושלמים", היא אומרת.

טגארט גם מציע לסוכנים לדבר ארוכות לפני שהם מגבשים הצעה מותנית. "זה נותן לשני הצדדים תמונה טובה יותר של תוכנית המשחק עבור כל מקרים שלא נפגשו", הוא אומר. "לדוגמה, הקונה והמוכר יכולים להסכים לנהל משא ומתן מחדש אם שמאי מעריך את הבית נמוך מהצפוי".

אחת הדרכים להבטיח הפלגה חלקה של הצעה מותנית המתייחסת לבדיקה היא להעמיד מפקח בתור לפני מתן ההצעה.

"ברגע שהחוזה נחתם, השעון מתחיל לרוץ. הטרחה במציאת מפקח בית זמין בשלב מאוחר כל כך של התהליך יכול להוסיף לחץ מיותר", אומרת הברוקר אנדריאה סאטורנו-סנג'אנה מ- Coldwell Banker Warburg.