האלמנטים שהופכים מיקום לאידיאלי עבור רוכשי בתים הראשונים

אם אתה רוכש דירה בפעם הראשונה שמעוניין לרכוש נכס, זה עשוי להרגיש כמו תהליך מרתיע להיכנס לשוק. במהלך 2020 ו-2021, הרוכשים חוו היצע נמוך וביקוש עצום בשוק. המלאי יתאושש בסופו של דבר עם ירידה במספר הקונים.

לא משנה אם השוק דורש מלחמות הצעות או לא, עדיין ישנם חלקים במדינה שבהם רכישת בית עשויה להיות סיכוי קשה עבור רוכש לראשונה. מהצד השני, ישנם שווקי דיור באזורי מטרו נבחרים שבהם רוכשים לראשונה עשויים למצוא הזדמנויות.

"כשאתה בשטח, זה עשוי להרגיש כאילו בעלות על בתים נראית כמו מטרה נעלה, אבל אנחנו חושבים על דברים במונחים של סבירות יחסית", אומרת אמנדה פנדלטון, מומחית לטרנדים לבית בזיללו. "אז בהשוואה למטרו אחרות ברחבי הארץ, להרבה מהמטרוים האלה במערב התיכון יש מחירים חציוניים שהם מתחת לממוצע הארצי, למשל."

הבנת איך לקרוא את המספרים

למרבה המזל, אנשי Zillow הרכיבו דו"ח המפרט את 10 מטרופולין הדיור המובילים עבור רוכשי דירות לראשונה בשנת 2023 ברחבי הארץ.ולמרות שהדוח לא נועד לשלוח קונים לארוז למיקומים האלה, הוא מספק תובנות לגבי מה שעושה שוק טוב ויכול לשמש כמדריך כללי, במיוחד בידיעה שבעלות על בית היא צעד חשוב שיכול לעזור לך תמונה פיננסית כוללת.

"בעלות בתים היא הדרך המהירה והאמינה ביותר לייצב את הוצאות הדיור שלך ולבנות עושר בו זמנית", אומר דאג שפרד, מתווך בחברת Better Homes and Gardens Real Estate Champions.

הדוח

דוח זילו מביא בחשבון קומץ מדדים למדד של אזורי מטרו בארץ. המדדים האלה הם:סבירות למשכנתא, עלות שכר דירה, יחס המלאי לקונה בכל שוק, כמה זמן לוקח לחסוך למקדמה ואחוז הרישומים שמחירם ירד.

פנדלטון אומר כי זילו השתמשה בנתונים משלה, בשילוב עם נתוני לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית, כדי לאסוף שש נקודות נתונים עבור מספר אזורי מטרו מרכזיים במדינה. נקודות הנתונים הללו היו: שכירות טיפוסית באזור, תשלומי משכנתא טיפוסיים המבוססים על שווי הדירה על משכנתא קבועה ל-30 שנה, מספר הנכסים למכירה באותו שוק, אחוז הנכסים עם הורדת מחירים, מספר הדירות. קונים בכל שוק (בהתבסס על נתונים קודמים של Zillow), וההכנסה המשוערת לאזור זה מבוססת על נתוני מפקד האוכלוסין ונתוני הלשכה האמריקאית לסטטיסטיקה של העבודה.

משכנתא מול שכר דירה

לאחר שנאספו נקודות הנתונים הללו עבור כל אזור, מומחי Zillow השתמשו באינדקס כדי ליצור ציון עבור כל אזור על סמך מערך הנתונים. פנדלטון אומר כי סבירות המשכנתא הכוללת באזור נשקללה יותר משאר הגורמים. סבירות המשכנתא חושבה על ידי בחינת כמה מרוויח אדם ממוצע לעומת כמה הוא יצטרך להוציא על משכנתא.

"כלל האצבע הוא 30%, אז אתה רוצה לוודא שתשלום הדיור שלך הוא 30% מההכנסה שלך לפני מס, או פחות מזה כדי שיהיה נוח לכסות את כל שאר הוצאות החיים", היא אומרת. "עם זאת, אנחנו יודעים שאנשים גורמים לזה לעבוד כשהם משלמים יותר מ-30%."

לכל אחד מ-10 אזורי המטרו המובילים ברשימה זו הייתה נקודת נתון של סבירות למשכנתא של 26% עד 32% מההכנסה המשוערת.

מספר סבירות המשכנתא נמצא ממש אחרי מספר סבירות השכירות עבור כל עיר, מה שמקל לראות כמה אתה משלם בשכר דירה לעומת כמה עשויה לעלות משכנתא בכל אזור. עבור חלק מאזורי המטרו ברשימה, משכנתא עלתה פחות מתשלום שכר דירה חודשי, בעוד שבאחרים היא הייתה דומה או גבוהה בנקודות אחוז בודדות.

אם אינך רואה אזור מטרו סמוך ברשימה, אתה תמיד יכול להשתמש במחשבון קנייה לעומת שכר דירה של Zillow כדי לקבוע כיצד תשלום שכר הדירה הנוכחי שלך עשוי להשוות לתשלום משכנתא עתידי.

"מחירי דירות גבוהים עשויים לפתות אותך לחשובשכירות היא האפשרות המשתלמת יותר, אבל כמעט בכל מקום שאתה מסתכל, גם שכר הדירה עולה", אומר ברנדון סנואו, מנכ"ל באלי הום. "בהתאם למיקום שלך, השכרה עשויה אפילו להיות יקרה יותר מקנייה."

אם זה הגורם היחיד ברשימה שנותן לך הפסקה, שפרד אומר לא לפחד לעשות ויתור.

"כן, יש לקחת בחשבון אחוז מההכנסה שלך, אולם יועצים רבים אומרים שעליך להגביל את התשלום ל-¼ או ⅓ מההכנסה החודשית שלך", אומר שפרד. "אבל בגלל שההכנסה שלך משתנה וערכי הנכסים עולים ובונים עושר בטווח הארוך, הקרבת אורח חיים מסוים לביטחון עתידי עשויה להיחשב".

מספר קונים

מספר הקונים בכל אזור הפך ליחס בין מלאי לעומת קונים כדי לומר לקונים עד כמה כל שוק תחרותי. העיר הראשונה ברשימה, וויצ'יטה, קנזס, זכתה בקטגוריה זו בגדול עם יחס של 22 ל-1.

"זה המספר הכולל של אופציות עבור כל קונה באותו זמן", אומר פנדלטון. "זה איתות טוב שאתה בשוק קונים, אם יש 22 רישומים לכל קונה אחד. יש לך יותר כוח מיקוח כקונה שם".

פנדלטון מסביר, "במהלך המגיפה זה התהפך: היו לנו מעט מדי רישומים והרבה יותר מדי קונים."

בשלב זה, היחס היה יותר כמו שש רישומים לקונה אחד, היא אומרת. לשוק אידיאלי יהיה כמובן יחס של אחד לאחד, אבל זה לא סביר.

"בשורה התחתונה - גם אם היית יודע מה היה היחס המשתנה כל הזמן באזור היעד שלך, ייתכן שהוא לא משקף את החוויה האמיתית שלך כקונה, מכיוון שכל בית ימשוך רמות שונות של ביקוש", אומר פנדלטון.

הורדות מחירים

בשיאה של המגיפה, חלקם של הבתים בשווקים רבים עם ירידות מחירים היה חד ספרתי, אומר פנדלטון, מה שמצביע על כך שידם של המוכרים הייתה על העליונה בכל הקשור לגיוס הצעות תחרותיות.

פנדלטון אומר שברמה מסוימת, הפחתת מחיר הרישום יכולה להיות אסטרטגית, כדי לעורר עניין, בעוד שחלק מהמוכרים פשוט רושמים בית בהרבה יותר ממה שהוא שווה, בין אם הם אופטימיים או לא מציאותיים.

"באופן כללי, זה מצביע על כך שדרישת הקונים לא קיימת במחיר הזה", אומר פנדלטון על ירידת מחיר.

הכללת נקודת נתונים זו במחקר מציגה גם שווקים שבהם ניתן לבצע עסקה.

זמן לחסוך למקדמה

משך הזמן הדרוש לחיסכון למקדמה הוערך לפי הכנסה ממוצעת. בתרחיש זה, המקדמה נקבעה על 10%, ושיעור החיסכון היה 2.4%.

אבל פנדלטון אומר שזה גורם מאוד אישי, כזה שמלווה משכנתאות יכול לעזור לך לקבוע. זה יכול להיות שאתה זכאי לתוכנית סיוע בתשלום מקדמה או הלוואה הדורשת מקדמה קטנה בהרבה מהלוואה מסורתית - תחשוב על הלוואת FHA או VA לעומת הלוואה קונבנציונלית.

"אם אתה זכאי, אתה יכול לקנות בית עם ירידה של 3.5% עם הלוואת FHA או ירידה של עד 3% באמצעות משכנתא HomeReady, זמינה דרך מלווים רבים כולל Ally Home", אומר סנו. "עם זאת, אם אתה מוריד פחות מ-20%, תצטרך לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון ביטוח משכנתא פרטית (PMI), שיכולה לעלות בין 0.5% ל-1% מסכום הלוואת המשכנתא כולו בשנה".

כיצד להשתמש בדוח זה

אל תקום ותזוז עדיין. פנדלטון אומר שהרשימה הזו היא פשוט מבט מעניין על גורמי שוק ברחבי הארץ וכיצד הם עשויים להשפיע על קונים בפעם הראשונה.

אם אתה מחפש לקנות, הדוח עשוי לתת לך מושג טוב על עיר באזור הנוכחי שלך שהכי משתלמת עבורך. זה גם מקום טוב להתחיל בו אם אתה עובד מרחוק המעוניין לעבור דירה לאזור זול במדינה, שבו תנאי השוק ידידותיים לקונים הראשונים.

"ערים אלה מציעות איכות חיים טובה, ואולי כדאי לשקול כמה מהמטרו המטרו המציעים עלות יחסית נוחה", היא אומרת.

זו גם דרך טובה לקבוע אם עדיף לך לקנות לעומת לשכור בהתחשב בעלות השכירות באזור שלך.

"חלק מזה הוא בחירה של סגנון חיים, אבל אם אתה חושב אך ורק על פיננסיים, אתה צריך לחשוב על קנייה, במיוחד אם אתה נמצא במקום שבו שכר הדירה יקר ועולה בעקביות, בעוד שהתשלום בבית יהיה זהה עבור 30 שנים לעומת אינפלציית שכר הדירה", אומר פנדלטון.

וכפי שפרד מציין, זה יכול להיות זמן טוב לקנות אם אתה יודע שאתה הולך להיות באזור קצת.

לעיון מהיר, 10 אזורי המטרו המובילים במחקר דורגו כך:

1. וויצ'יטה, קנזס
2. טולדו, אוהיו
3. סירקיוז, ניו יורק
4. אקרון, אוהיו
5. קליבלנד, אוהיו
6. טולסה, אוקלהומה
7. דטרויט, מישיגן
8. פיטסבורג, פנסילבניה
9. סנט לואיס, מיזורי
10. ליטל רוק, ארקנסו
    

מה זה אומר עבור הקונים

ראשית, אל תתנו לאחד ללמוד מרגע לעכב זמן או להאיץ בתהליך קניית הבית שלכם. המחקר הזה הוא רק כלי עבור קונים פוטנציאליים, אומר פנדלטון.

תסתכל על הכספים שלך

עם זאת, להחליט מתי לרכוש את שלךמתחיל הביתהוהיכן ייקבע במידה רבה על פי ההכנסה שלך, החסכונות שלך והצרכים האישיים שלך. התכונן על ידי התבוננות בתמונה הפיננסית שלך. סנו אומר שחשוב להסתכל על ציון האשראי שלך, החובות שלך וכל חיסכון שאתה יכול לשים לסגירת עלויות ותשלומים.

"רכישת בית היא צעד גדול - כזה שאתה רוצה להיות מוכן אליו כלכלית. קביעה אם אתה מוכן או לא תעזור לך להקדים את כל האתגרים הקשורים לכסף בהמשך הדרך", הוא אומר.

אסוף את צוות הנדל"ן שלך

לאחר שעשית זאת, ראה כיצד ליצור קשר עם אנשי מקצוע שיכולים לתת לך כמה אפשרויות.

"החל מתחושת הרפתקה, לקונה בפעם הראשונה צריך לקבל אישור משכנתא מראש, תחושת תקציב והבנה מוצקה של המשאבים הזמינים כדי לגרום לזה לקרות", אומר סקוט האריס מ-Brown Harris Stevens. "סוכן טוב יעזור לך עם כל זה."

במילים אחרות, אל תדחה את רכישת הבית שלך רק בגלל שהשוק לא לגמרי אידיאלי כרגע.

"קונים צריכים לעלות על המגרש", אומר האריס. "זה לא אומר שהם הולכים לנצח. אבל הם בהחלט לא ינצחו אם הם לא ישחקו".

האריס אומר שברגע שיש לך מושג לגבי התקציב שלך, עליך לבחור סוכן נדל"ן שאתה מתחבר אליו שיוכל לעזור לך למצוא את התמורה הטובה ביותר במיקומך הנוכחי ובתנאי השוק שלך.

"בהנחה שחסכת את הכסף שלך, אתה בסדר עם התחייבות ל-5+ שנים ומוכן להפשיל שרוולים", הוא אומר, אתה מוכן לקבוע אם גורמים כמו שיעורי משכנתא, מחירים נוכחיים ומלאי נכנסים. השוק נמצאים במקום הנכון בשבילך להיכנס לשוק.