מה המשמעות של ממתינים בנדלן?

מזל טוב, מכירת הבית החדש שלך בהמתנה! זה אומר שההצעה שלך התקבלה, הבית עבר בדיקות, ואתה בשלב האחרון של תהליך הקנייה והמכירה. לצערי, זהלאמתכוון בהכרח להפלגה חלקה מכאן והלאה.

המצב הממתין בבתים הוא מונח טעון. שוחחנו עם מומחים כדי לקבל את עצותיהם כיצד להתקדם בשלב הקשה הזה לפעמים, עם טיפים על כל דבר, החל מאיך שמוכרים יכולים לקבל הצעות גיבוי ועד לתזמון המהלך הפוטנציאלי שלך.

בעוד שסטטוס ממתין זה יכול לפעמים להיות זמן לא ברור אם כבר הגשת הצעה, אלו חדשות טובות אם אתה עדיין קונה פוטנציאלי ואתה מזהה את בית החלומות שלך בשוק עם סטטוס רשום ממתין.

"בית לא יוצא מהשוק עד שהמכירה נסגרת. הכל יכול לקרות עד לסגירת המכירה", אומראנדרו פסקולה, מתווך ב-Sotheby's International Realty. "שמור בתים ברשימה שלך עד שהם יימכרו במלואם. ניסים קורים בנדל"ן על בסיס יומיומי".

מה אומר בהמתנה

כאשר קונה מציע הצעה על בית והצעה זו מתקבלת, הבית נחשב תחת חוזה. משם, קונה יכול לבצע בדיקות ויכול לחזור בו על סמך תוצאות הבדיקות או המשא ומתן שלאחר מכן. אבל בהנחה שחלקים אלה של התהליך יעברו בצורה חלקה, בית ישקול בהמתנה ברגע שהמקרים הללו ייפתרו.

"המתנה היא השלב האחרון בתהליך המכירה. זה כאשר הקונה שחרר את כל התנאים שלו והנכס הזה ממתין למכירה", אומר Pasquella. "זהו גם זמן שבו הקונה, שככל הנראה הפקיד פיקדון כסף רציני של 3% ממחיר הרכישה, משחרר גם את הפיקדון הזה".

ההגדרה האמיתית של תלוי ועומדת פירושה שכל הצדדים עמדו בקצותיהם של החוזה והבית פשוט ממתין ליום הסגירה. עם זאת, ייתכן שתבחין שיש כמה אזורים אפורים בין השלבים הללו.

כריסטיאן בארנס, נשיא ומנכ"לBetter Homes and Gardens Real Estate קנזס סיטי בתים, מסביר שיש כמה שלבים בדרך שיש להם משמעויות שונות מאוד, אבל עדיין עשויים לרמוז שהבית פשוט בהמתנה.

חלק מהנכסים ייחשבו ממתינים, אך הערות יראו גם שהם נחשבים "פעילים במסגרת חוזה" או שיש להם קביעה שניתן "להציג אותם לגיבוי".

"משמעות הדבר היא שיש חוזה מבוצע, אולם המוכר רוצה להמשיך להציג את הנכס ויקבל הצעת גיבוי - תחשוב על זה כעל ביטוח למקרה שהחוזה הנוכחי לא ייסגר", אומר בארנס. "אפשר להשתמש בזה גם אם צד שלישי או בית משפט עדיין צריכים לאשר את המכירה."

לחלק מהבתים יש הצעות אך הם נחשבים "מותנים" מכיוון שישנם תנאים נוספים שעל הקונה לעמוד בהם מחוץ לבדיקות טיפוסיות, הערכות, אישורי הלוואות וכו', אומר בארנס.

"המקרים הנוספים הנפוצים ביותר מתרחשים כאשר לקונה יש נכס למכור והוא צריך לרשום אותו תחת חוזה או שיהיה לו סגירה מוצלחת", היא מסבירה.

כאשר בית באמת תלוי ועומד, זה אומר שכל תנאי המכירה מולאו וכל מה שנותר לעשות הוא לחכות ליום הסגירה. בשלב זה, בארנס אומר שהמוכרים כבר לא מציגים את הבית.

אם אתה מבולבל או לא בטוח לגבי מצב הבית, שאל את הסוכן שלך. לסוכנים יש גישה למידע מדוייק של MLS, בעוד בארנס מסביר שלאתרים כמו Zillow לא תמיד יש את הפרטים של הצעות מותנות באתרים שלהם, אז חשוב לשאול אחרי נכס שאתה מעוניין בו.

מחכה בלימבו כקונה

כקונה של נכס, סטטוס ממתין מסמן את סיום בדיקות הבית והמשא ומתן המפורט. עכשיו הגיע הזמן להתייחס ברצינות למציאת מובילים, הגשת שינוי כתובת, אריזה ותזמון העברת השירותים שלך כפי שאתה מתכנן ליום הסגירה. אתה תגיש טונות של ניירת סופית למלווה שלך, לבנק ולסוכן הנדל"ן שלך במהלך הזמן הזה, אז בזמן שאתה בעיקר מחכה, אתה גם עושה את העבודה הזו.

"דבר שלעתים קרובות ניתן להתעלם ממנו בתקופת זמן זו, אך חשוב לא פחות הוא קבלת הצעות מחיר על ביטוחי דירות", אומר בארנס. "לעשות זאת במהלך תקופת הבדיקה היא קריטית, שכן רוב חברות הביטוח יבצעו הערכה של הבית כדי להבטיח יכולת ביטוח. זו לא הפתעה שאתה רוצה לקבל כמה ימים לפני הסגירה".

רק זכור שדברים יכולים ליפול מכמה סיבות, ואתה לא רוצה לעשות תוכניות נמהרות שבועות על גבי שבועות. יכול להיווצר גם עיכובים.

"בערך 10 עד 12% מכלל עסקאות הנדל"ן, אהבית עובר חוזהובסופו של דבר חוזר לשוק", אומר בארנס. "ברגע שבית ממתין ללא הופעות, הוא לרוב נסגר."

אם מכירת דירה אכן תיפול בשלב זה, בארנס אומר שהדבר נובע ככל הנראה מהעובדה שהקונה לא הצליח להבטיח הלוואה לאחר אישורו מראש.

לבסוף, Pasquella אומר שהדבר החשוב ביותר הוא לא לבצע שינויים פיננסיים גדולים בזמן שאתה מתכונן לפרק המרגש הבא שלך. זה כולל ביצוע רכישות גדולות, נטילת הלוואות חדשות וכו'. כל הבחירות הללו יכולות להשפיע על ניקוד האשראי שלך ועל הכושר שלך כלווה הלוואה חדש בעיני הבנק.

"עם זאת, תמיד עדיף לא לקבל התחייבויות כספיות עד לסיום המכירה, אבל זה תמיד כיף לחלום בהקיץ ולתכנן את העתיד", הוא מוסיף.

הצעות גיבוי משעשעות

כמוכר, עליך לשמור על אפשרויות פתוחות. ואם אתה קונה מאוהב בבית עם סטטוס ממתין ב-MLS, סביר להניח שאתה עדיין יכול לסייר בנכס ולהציע הצעות.

"רוב המוכרים יעודדו לקבל הצעות גיבוי", אומר Pasquella. "למעשה, רוב סוכני הרישום ירצו להמשיך להציג את הנכס עד שהבית יימכר - תן להם!"

הצעות גיבוי יכולות להיכנס לפעולה רק אם ההצעה הראשונית תיפול. במילים אחרות, מוכר לא יכול לקבל הצעת גיבוי רק בגלל שהיא גבוהה או טובה יותר מהמקור בזמן שהבית נמצא בחוזה.

"הדרך הנפוצה ביותר שבה הצעות גיבוי הופכות לעיקריות היא בתקופת המשא ומתן המחודש על הבדיקה", מסביר בארנס. "לדוגמה, אם הקונים והמוכרים לא יגיעו להסכמה על שיפורים שהומלצו על ידי מפקח, החוזה העיקרי עלול להתבטל וכך הצעת הגיבוי תיכנס לפעולה".

אבל במקרים נדירים שבהם הבית היה בהמתנה והמכירה מסתיימת ממש לפני יום הסגירה, הצעות הגיבוי האלה נהדרות בהישג יד.

לסלי סמלהאקמקבוצת Corcoran בברוקלין, ניו יורק, אומר שכדאי להיות אגרסיבי כאשר מציעים הצעת גיבוי על נכס ממתין.

"במידת האפשר, הצעת הצעה מעל מחיר המחירון תקבל את מלוא תשומת הלב של המוכר", היא אומרת. "להיות גמיש עם התנאים שלך, תאריך הסגירה ושאר המקרים הוא עוד סימן חזק שאתה מוכן 'לשחק בכדור'. אם הקונה עם ההצעה שהתקבלה מושך את תהליך הרכישה או מוכיח בדרך אחרת שהוא לא מגיב או קשה, אתה רוצה להיות תוכנית ב' משכנעת עבור המוכר."

מה לאחר המתנה?

כקונה, אתה יכול לסגת מעסקה בכל שלב עד לסגירה. הבעיה היא שאתה עלול להפסיד את הפקדת הנאמנות שלך. אם התקרבת לקו הסיום אבל תחליט לסגת, תיגמר הכסף שהנחת במזומן. לאחר מכן הבית יחזור לשוק.

Pasquella מסביר שבשלב זה, סביר להניח שקונה הניח כסף רציני בהיקף של כ-3% ממחיר הרכישה ושיחרר את הפיקדון.

"אם הקונה אכן יבטל את הנאמנות במהלך ההמתנה, הוא יפסיד את ההפקדה ויסתכן בהליכים משפטיים נוספים", הוא אומר.

ברגע שההצעה שלך כבר לא תלויה, הסטטוס היחיד שנותר הוא לחזור לשוק או לסגור לחלוטין, מה שמסמן את סיום העסקה. נניח שהקונים שלך עדיין על הסיפון וכולכם עומדים בדרישות שלכם. זה אומר שהבית שלך נסגר רשמית.

באופן דומה, אם תחזרו או לא תצליחו להגיע להסכם עם הקונה, סביר להניח שהבית יחזור להיות פעיל או זמין לשוק. לכן זה נהדר לארח הצעות גיבוי, כי זה יכול להיות שיש לך הצעה בכנפיים להמשיך איתה במהירות במקום שתצטרך לחכות לגורם מתעניין אחר שיגלה את ביתך.

לאחר שיום הסגירה מתגלגל, כל מה שתצטרך לעשות הוא לחתום על ערימות של ניירת ולאבטח את המפתחות לחפירות החדשות שלך!