שוקלים הצעה במזומן על בית? זכור את הדברים האלה

בשוק הדיור של היום, הצעות מזומן הן המלך מכיוון שהן מבטלות את המקרה המטריד לעתים קרובות של מימון. עם זאת, לקבל או להציע הצעה במזומן יש חסרונות. "תמיד עדיף ללכת עם ההצעה הגבוהה ביותר מהקונה המוסמך ביותר עם תנאים שסביר להניח שיבטיחו סגירה מוצלחת", אומר הסוכןג'רמי קאםשל קולדוול בנקר ורבורג. "לפעמים זה הגיוני לקחת את עסקת המימון מקונה מוסמך שהציע יותר כסף ופשוט לחכות את הזמן הנוסף עד שהעסקה תסתיים".

מאמר זה בוחן הן את היתרונות והחסרונות של הצעה במזומן והן מה אתה יכול לצפות אם אחת מהן משחקת בעסקאות הנדל"ן שלך.

מהי הצעה במזומן?

עבור רוכש דירה ממוצע, לא ניתן להוריד כמה מאות אלפי דולרים במזומן עבור בית, ולכן אנשים רבים הולכים לבנקים כדי לקבל הלוואה. קבלת אישור למשכנתא מוסיף מכשול הן לקונים והן למוכרים, וזו הסיבה שרבים רואים בהצעות מזומן עדיפות במידת האפשר.

"מוכרים רבים מוצאים הצעות במזומן מושכות כי הם מסיריםמימון מקריםוליצור יותר ודאות במהלך מכירת הבית", אומרברייסון טגארט, שותף ומתווך לסוכן Opendoor. "עם הלוואת משכנתא טיפוסית, הקונה חייב לעבוד עם מלווה כדי לאשר את ההלוואה, ולוודא שהבית מעריך את שווי ההלוואה".

כאשר רוכשים מציעים לרכוש דירה במזומן, עליהם להוכיח שיש להם את הכספים הזמינים כדי לממש את העסקה. "הוכחת כספים יכולה להיות פשוטה כמו מתן חשבון עו"ש או חיסכון חזק עם יתרה שיכולה לעמוד בנוחות במחיר הרכישה, עלויות הסגירה והעתודות שלאחר הסגירה", אומר קם.

הצעת מזומן מסירה את המלווה מהתמונה ולעתים קרובות מובילה לתהליך סגירה מהיר יותר של הבית.

"עבור קונים, תהליך הסגירה עם הצעה במזומן יכול להיות הרבה יותר פשוט, מכיוון שהם לא צריכים לעבוד עם מלווה ולעבור את כל השלבים והניירת הנדרשים", אומר טגארט. "הם עדיין זקוקים לחברת בעלות ונאמנות כדי לטפל בעסקה, אבל יש להם יותר חופש בבחירת הצדדים האלה ללא מעורבות של מלווה."

במקרים רבים, הצעת מזומן מסירה גם את הצורך בהערכה על הבית - משהו שהבנקים עושים כדי להבטיח שמלווה פוטנציאלי לא משלם יותר מדי עבור רכוש.

קונים לעתים קרובות מציעים במזומן כדי להתחרות עם קונים אחרים בשוק תחרותי. מוכרים אוהבים אותם כי הם מייצרים סגירה חלקה יותר.

"הצעת מזומן יכולה להיות עמדת כוח עבור קונה", אומר ברוקרטייט קלישל קולדוול בנקר ורבורג. "זה יכול להיות גם עמדת כוח במלחמת הצעות כאשר עומדים בפני הצעות הכוללות מימון. הדבר נכון במיוחד אם מדובר בנכס מבוקש ביותר שעשוי לעבור את שווי השוק, שכן בנק יעמיד את הכספים לנכס רק לפי שווי המוערך ולא יספק את הכסף עבור ההצעה המוסכמת".

כיצד פועל מימון מסורתי

אם אתה כמו רוב האמריקאים, אתה צריך או מעדיף לקבל מימון בעת ​​רכישת בית. אתה יכול לקבל זאת באמצעות הלוואת דירה קונבנציונלית או אפשרויות אחרות.

"אם עסקה במזומן אינה אפשרית או מועדפת, קונים ומוכרים יכולים לבחון מספר אפשרויות ברורות, כגון משכנתאות/הלוואות קונבנציונליות, רשות הדיור הפדרלית (FHA), או VA, אך לאחרונה עם שיעורים גבוהים יותר מאשר בשנים קודמות, ראיתי עלייה בנכסים למכירה עם מימון מוכר זמין או אפשרות חכירה לבעלות", אומר קלי. "כמו כן, קונה יכול לבחון מינוף נכסים אחרים או מכשירים פיננסיים כדי לממן את הרכישה, כגון קו אשראי או תיק השקעות".

קונים בדרך כלל מתחילים בחיפוש אחר בתים על ידי קבלת אישור מראש להלוואה מבנק. זה נותן להם מגוון רחב של מה שהם יכולים לצפות לקבל אישור עם הלוואת בית. עם זאת, זו רק הערכה. לאחר קבלת הצעה על דירה, הבנק מתחיל בתהליך אישור מלא, בוחן מקרוב את מצבו הכלכלי של הרוכש כדי לוודא שהוא יכול לשלם את ההלוואה.

מימון הוא לעתים קרובות המקרה העליון ברכישת דירה, ואחריו אבדק בית.

סיכונים ויתרונות של הצעות מזומן

כמו בכל סוגי המימון, להצעות מזומן יש סיכונים והטבות. היתרון העיקרי הוא שהם מאיצים את תהליך הסגירה על ידי ביטול החסימות הנפוצות שמגיעות עם המימון המסורתי.

"אם הבית לא מעריך את אותו ערך כמו הצעת הקונה, או אם הקונה מתקשה לעמוד בדרישות המלווה, המימון עלול ליפול", אומר טגרט על הלוואה מסורתית. סיכון זה מתבטל עם הצעה במזומן. קונים רבים במזומן גם מסירים מההצעה שלהם תרומות של בדיקה והערכה, מה שיכול לזרז עוד יותר את הזמן שלוקח לסגור את המכירה.

קונים יכולים גם לחסוך מראש על ידי דילוג על עמלות הקשורות למימון מסורתי. "לדוגמה, רוב המלווים גובים עמלות בקשה ומקור. עמלות קשורות גם בקבלת הערכה ובדיקה להשלמת תהליך ההלוואה", אומר טגארט. "עמלות אלו יכולות להסתכם במעל 2,000 דולר. סך עלויות הסגירה, כולל עמלות, יכולות להיות 3-5% מסכום ההלוואה, לא כולל ריבית על ההלוואה".

לבנקים יש תפקיד קטן מאוד בהצעות במזומן. "הצעה במזומן היא בדיוק מה שזה נשמע, אלא שבדרך כלל אתה לא מציג למוכר שקית מלאה במזומן", אומר קלי. "התפקיד היחיד שהבנק ממלא הוא שליחת הכספים של הקונה לחשבון המוכר בעת הסגירה."

חיסרון אחד הוא שלהצעת הצעה במזומן פירושו להיפרד מסכום כסף גדול בבת אחת במקום במשך שנים רבות של מגורים בבית.

"עבור קונים, סכום הכסף העצום הנדרש כדי להציע הצעה במזומן יכול להשאיר לך מעט מקום להתנועעשדרוגיםאוֹשיפורים בבית. זה גם יכול להגביל את הנזילות שלך ולקשור את העושר שלך בנכס אחד", אומר טגארט, "והרוכשים לא יוכלו לנצל את ניכויי המס הקשורים למשכנתא".

קבלת הצעה במזומן גם מזרזת את תהליך הסגירה עבור המוכרים. "החיסרון הגדול ביותר של המוכרים הוא שהצעות במזומן עשויות להיות נמוכות מהצעות אחרות - אבל בשיחה עם מוכרים רבים, הוודאות שהמכירה לא תיפול ברגע האחרון יכולה לגבור על החיסרון הזה", אומר טגארט.

האם הצעה במזומן מתאימה לך?

שיקולים לקונים

כקונה, המצב הכלכלי שלך מכתיב אם הצעת הצעה במזומן היא אופציה. אם כן, שקול את ההיגיון שלך ללכת בדרך זו.

"קונים צריכים לשקול את העלות של קשירת כמות משמעותית של הון בנכס בודד, את אובדן הנזילות הפוטנציאלי ואת האפשרות להחמיץ הטבות מס פוטנציאליות שתקבלו עם ניכוי ריבית על המשכנתא", אומר קלי.

מחפשים להציע הצעה תחרותית על נכס נחשק? רוצים להימנע מעמלות נוספות כמו ביטוח משכנתא וריבית לאורך ההלוואה?

"לפני שמציעים כל הצעה על בית, במזומן או לא, הקונים צריכים להעריך בקפידה את מצב הנכס ושווי השוק", אומר קלי. "קונים צריכים גם לוודא שהסוכנים ועורכי הדין שלהם יבצעו בדיקת נאותות יסודית, בדיקות וניתוח שווי נכס לפני חתימת חוזה."

שיקולים למוכרים

אם אתה מוכר, עליך לבדוק את כל ההצעות לפני שתבחר אוטומטית בהצעה במזומן. "על המוכרים לזכור שקונה במזומן עשוי להיות פחות נוטה להתמקח על המחיר. לעתים קרובות יש הסכמה אינהרנטית שהקונה קונה את הבית 'כמות שהוא', מה שעשוי להפחית את כוח המשא ומתן של המוכר", מזהיר טגארט.

בנוסף, קונה במזומן חייב להציג הוכחות לכספים, אחרת העסקה עלולה להתפורר. "עבור המוכרים, הסיכון הגדול ביותר הוא שלקונה אין מספיק כסף לרכוש את הנכס", אומר קלי. "מסיבה זו, המוכרים צריכים תמיד להיות בטוחים ככל האפשר שהקונה המוצע כשיר כלכלית לבצע את הרכישה."