100 שנים של נדלן ובעלות על בתים, דרך דפי BHG

אם הבית הוא המקום בו נמצא הלב, הבית ל-Better Homes & Gardens תמיד היה, ובכן, בבית (ובגן, כמובן). הבית הוא הלב של כל מה שאנחנו עושים וכל מה ש-BHG עשתה ב-100 השנים האחרונות, ובזמן שסיקרנואיך לקשט את הבית שלך ב-100 השנים האחרונות, בדקנו גם את השגת הבית הזה.

בין אם מדריך כיצד לקנות בית, טיפים לחיסכון ורכישת בית חלומותיכם, או עצות האם רכישת בית מתאימה לקוראים שלנו, BHG תמיד תמכה בבעלות על בתים. (אפילו היינו חלק מחוויית רכישת הבית דרך הBetter Homes and Gardens Real Estateחטיבה מאז 1978.)

שיעורי הבעלות על בתים גדלו בארצות הברית במהלך 100 השנים האחרונות, ועלו משיעור לאומי של כמעט 46% ב-1920ליותר מ-65% בשנת 2022,עם כמה ירידות ושיאים בשנים שבינתיים. הנוחות והנוחות - ומאוחר יותר, ההזדמנות לבנות עושר - של בעלות על בית משלך הודגשו זה מכבר, ואפילו הפכו למה שכריס מסילו, יו"ר ומנכ"ל Better Homes and Gardens Real Estate -קבוצת מסילו, מכנה "בסיס יסודי" לאופן שבו קהילות ברחבי המדינה מתפקדות.

המטרה של בעלות על בית נמשכה עבור אמריקאים רבים באמצעות שפל כלכלי, מלחמות גלובליות, שינוי סדרי עדיפויות, אתגרים פיננסיים ועוד, גם כאשר הגישה לבעלות זו הוצעה - ועודנה להיות - באופן לא שוויוני. בעוד ששיעורי הבעלות הלאומית על בתים עלו מאז 1922,העלייה בבעלות בקרב משקי בית לבנים גדלה הרבה יותר מאשר במשקי בית שחורים ושל קבוצות אחרות בשוליים גזעיות.וכמובן, מה שאנחנו רוצים מהבתים שלנו מבחינת סגנון, גודל ואפילו תפקוד השתנה באופן דרסטי עם השנים.

כדי לסמן את100 שנה ל-Better Homes & Gardens,אנחנו בוחנים איך נראתה קניית ובעלות על בתים בארצות הברית מאז 1922 - בנוסף איך הבתים שלנו השתנו במהלך המאה האחרונה. המשך לקרוא על פירוט של עשור אחר עשור של בתים, בעלות על בתים והנסיבות שהשפיעו על שניהם דרך הדפים שלבתים וגנים טובים יותר.

שנות ה-20: בניית מקום לחיות בו

שנות ה-20 היו תקופה של שגשוג כלכלי עבור ארה"ב שיעורי בעלות בתים היו בעלייה: כמעט 46% ממשקי הבית היו הבעלים של ביתם בתחילת העשור, ושיעור זה טיפס לכמעט 48% עד 1930, לפי נתוני מפקד האוכלוסין.

בעוד שקשה להשיג מידע ספציפי על שוק הדיור בשלב זה, בשנת 1922, השנהבתים וגנים טובים יותרהושק כפירות, גינה ובית, המחיר החציוני המבוקש עבור בית קיים בוושינגטון די.סי. (שם התבססה לשכת המפקד, מה שהופך את זה למספר מאוד סובייקטיבי) היה בסביבות 7,200 דולר.ההערכות לגודל הבית במהלך העשור הזה הן בסביבות 1,000 רגל מרובע עבור אבית חד-משפחתי.

בעלות בית עשה זאת בעצמך

המטרה של בעלות על בית משלך נתמכה על ידי BHG מִלְכַתְחִילָה. המגזין פרסם מאמר בינואר 1924 שכותרתו "זה דבר אמיץ לבעלות על ביתך", וסיפורים לאורך העשור חלקו טיפים וטריקים להשגת מטרה זו של בעלות על בתים. BHG הציעו להפריש כסף למקדמה באמצעות חיסכון זהיר וצמצום עלויות, אבל הדפים שלנו המליצו גם על דרך נוספת לבעלות על הבית: לבנות את הבית שלך בעצמך.

באוגוסט 1923 פרסמנו מאמר שכותרתו "בניית בית באלף דולר: בנייה חסכונית אפשרית גם בעידן זה של מחירים גבוהים" עם מדריך לבניית בית עם שני חדרי שינה ושני חדרי רחצה. הרעיון של בניית בית משלך הופיע בגיליונות אחרים לאורך שנות ה-20, כולם סייעו לקוראים הנלהבים להפוך לבעלי בתים, גם אם הם היו צריכים לעשות זאת בחתיכות: גיליון ספטמבר 1925 הציג את הרעיון של בניית בית קטן, ואז התרחב לפי הצורך על פני ארבעה שלבי בנייה עד שלקוראים היה בית שמתאים להם. דרך נוספת שהוצעה לבעלות על בתים הייתה לחסוך מספיק כסף כדי לקנות הרבה, ואז להמשיך לחסוך עד שיהיה לך מספיק כסף לבנות על המגרש הזה.

מה הופך בית?

הבתים היו הרבה יותר קטנים בשנות ה-20 ממה שהם היום, אבל הציפיות שעבורן היו נחוצים חדרים נשארו זהות בהרבה.

"יש חדרים מסוימים שכל משפחה חייבת להיות. למגורים אדיבים ונעימים אנו זקוקים לסלון, חדר אוכל, אולם ומטבח. חייבים להיות מדרגות וארונות ואח", כתב האדריכל לילנד א' מקברום בגיליון יולי 1927 של BHG,גם מזכיר את הצורך בחדרי שינה ואפילו חדר אירוח ייעודי.

הבית המתואר על ידי מקברום היה גדול יותר מהבית הממוצע ונמצא בהישג יד עבור משקי בית עשירים יותר, אבל הוא נותן לך תחושה של אילו חדרים נכללו בבתים רבים: סלון, חדר אוכל, מטבח וחדרי שינה. חדרי אמבטיה. בעוד שלרוב הבתים החדשים יהיה לפחות חדר רחצה אחד - צנרת מקורה הוצגה בארה"ב באמצע המאה התשע עשרה, כמה עשורים קודם לכן - חדרי אמבטיה מרובים בבית אחד היו פחות נפוצים, ורבים מהבתים המתוארים בעמודים הראשונים של BHG הציג רק חדר רחצה אחד מלא.

בתים כהוצאות, לא השקעות

המטרה של בעלות על בית הייתה משותפת רחבה ובעצם נתונה בקבוצות סוציואקונומיות מסוימות, ובמיוחד בקרב קוראי BHG,אבל הערך של הבית הזה מעבר להיותו מקום מגורים היה הרבה פחות בטוח. הבית הסטנדרטי בשנות ה-20 לא היה השקעה: זו הייתה הוצאה הכרחית בתמורה לדיור.

בספטמבר 1926, BHG פרסם מכתב מקורא שמחלק טיפים לתרגול חסכנות בבית. "כשאתהלבנות בית, פחת, במובן המחמיר מתחיל ביום שבו השימוש בו מתחיל", כתב הקורא DVH מנברסקה. "בהנחה שערך המגרש וערך העצים החדשים יישארו זהים, הבית יהיה בעל ערך נמוך יותר שנה מאוחר יותר מאשר כשהוא חדש לגמרי."

במילים אחרות, ההנחה שהבית מעריך באופן עקבילְהַגדִילעם הזמן - הרעיון מאחורי האמונה הרווחת שבית הוא השקעה כספית באותה מידה שהוא מקום מגורים - עדיין לא היה חלק ממרקם החיים האמריקאי.

בסוף העשור, מפולת שוק המניות של 1929 הכניסה את ארה"ב לתוך השפל הגדול, עם השפעות עצומות - ובסופו של דבר, מתמשכות - על בעלות על בתים.

שנות ה-30: גישה צנועה יותר לבית

שנות ה-30 הוגדרו על ידי קושי כלכלי. השפל הגדול נמשך עד 1939, עם השפעות כספיות על כל תחומי החיים - במיוחד דיור ובעלות על בתים. בתחילת העשור, בעקבות ההצלחה של שנות ה-20, שיעור הבעלות הלאומית על בתים עלה לכמעט 48%. עד מפקד 1940, שיעור זה ירד מתחת ל-44%.

האתגרים שהציב השפל הגדול הובילו להתערבות פדרלית משמעותית כדי להוציא את המדינה מהמשבר הפיננסי שלה. באופן משמעותי עבור שוק הדיור, מינהל הדיור הפדרלי (FHA) הוקם באמצעות חוק הדיור של 1934, חלק מרכזי בחקיקת ה-New Deal של הנשיא פרנקלין דלאנו רוזוולט.

ה-FHA נועד לעזור להגביר את תעשיות בניית הבית והפיננסים, ששתיהן סבלו במהלך השפל הגדול, ולספק דיור למשפחות לבנים מהמעמד הבינוני והבינוני הנמוך. יחד, מאמצים אלה הגדילו את מלאי הדיור במדינה - ודאגו שהבתים החדשים שנבנו יועברו בעיקר למשפחות הלבנות באמצעות מספר פרקטיקות מפלות שנמשכות בצורות שונות כיום. למורשת המפלה של מוסדות אלה תהיה השפעות מתמשכות על שיעורי בעלות בתים בקרב קבוצות שוליות גזעיות במהלך העשורים הבאים - וההשפעות הללו ממשיכות להיות מורגשות גם היום.

בעוד המאמצים להפוך את שוק הדיור בסופו של דבר הצליחו, שנות ה-30 עדיין היו תקופה של ריסון כלכלי. ובכל זאת, הדפים של BHG משקף מגמה מתמשכת של בעלות על בתים, גם אם התנאים הכלכליים עיכבו את המציאות של בעלות על בית עבור משפחות רבות.

בעלות על בית בזהירות

BHG שיקף גישה צנועה לבית בתקופה זו. מאמרים רבים התמקדו במחיר סביר והשגה, ומאמר אחד ממאי 1937 אפילו טען שחדר אמבטיה קטן אפילולְשַׁפֵּרמאשר גדול יותר.

הדפים של BHG היה גם התמקדות חדשה בשיפור הבית בתקופה זו, גישה שבסופו של דבר תגדיר את הפרסום. במאמר מספטמבר 1931 שכותרתו "שמור על ביתך צעיר", הצענו עצות לתיקון ושיפוץ, שכללו עדכון ציפוי חיצוני - יש דברים שלא משתנים לעולם - כדי לתת לבתים קטנים יותר "רושם של רוחב".

המאמר גם התייחס לחששות לגבי ערכי הבית באופטימיות חדשה, ועודד את הקוראים לשמור על בתיהם "צעירים" כדי לשמור על ערכם ברגע שתנאי השוק ישתפרו: "אתה רוצה... לשמור על הבית שלך צעיר. גם אז ירדו ערכי הנכס, לפחות זמנית. אין סיכוי למכור בלי להפסיד. וכשהערכים יעלו שוב הבית יהיה הרבה יותר מאחורי הזמן".

מעבר לחסכון ודגש חדש על תיקון ואף שדרוג הבית, הושם דגש על בחירת ביתכם בקפידה. מאמרים לאורך שנות ה-30 עודדו לבדוק את כל הפרטים ולהפריד בין צרכים לרצונות במהלך חיפוש הבית, לשים את הצרכים במקום הראשון ולהימנע משימת דגש יתר על הרצונות.

"האם אתה ומשפחתך תהיו גאים ותשמחו לחיות במקום הזה עכשיו ובשנים הבאות?" שאל מאמר אחד.

עם זאת, הגישות לבעלות על בתים בשנות ה-30 היו זהירות ומכוונות: "אחרי הכל, $5,000 או $10,000 או $15,000 הם השקעה גדולה - הגדולה ביותר שרובנו עושים אי פעם - ואתה רוצה לדעת היטב[sic]מה שאתה מקבל בתמורה", כתבנו ב-1939.

עד 1939, שוק הדיור בארה"ב התייצב לשגרה חדשה - ואז החלה מלחמת העולם השנייה.

שנות ה-40: בום בעלות הבית

נתוני מפקד האוכלוסין של 1940 מראים שפחות מ-44% מהאמריקאים היו הבעלים של בתיהם בתחילת העשור. עד הסוף, המספר הזה זינק ל-55%- רוב בעל הבית בפעם הראשונה. ככל ששיעורי הבעלות על בתים עלו, כך גם מחירי הדירות עלו: חציון המחירים המבוקש במפקד האוכלוסין בוושינגטון הבירה, עלה מ-6,500 דולר ב-1940 ל-12,300 דולר ב-1947(כאשר לשכת המפקד הפסיקה לעקוב אחר נתון זה). נתונים אחרים של מפקד האוכלוסין אומרים שערך הבית החציוני במדינה היה קצת יותר מ-2,900 דולר ב-1940,או 30,600 דולר ב-2000 דולר, בהתאמה לאינפלציה.

המחצית הראשונה של העשור הוגדרה על ידי מלחמת העולם השנייה, שארה"ב נכנסה אליה באופן רשמי ב-1941. תחילת שנות ה-40 הוקדשו כמעט לחלוטין למאמץ המלחמתי. מאמר בינואר 1944 ב-BHG שכותרתו "בנה את ביתך החדש עכשיו" עודד את הקוראים להמתין ולהתכונן לעתידם שלאחר המלחמה: "בזמן שאתה מחכה ומתכננת לבית שלאחר המלחמה שאגרות החסכון שלך במלחמה יעזרו לך לשלם עבורו, למה לא לבנות דגם שלו ולראות אותו במיניאטורי?"

לאחר שמלחמת העולם השנייה הסתיימה ב-1945, הכל השתנה.

"אם תסתכל על השנים המעצבות יותר של דיור, זה באמת התחיל אחרי מלחמת העולם השנייה עם הבייבי בום", אומר מסילו.

הבייבי בום היה העלייה העצומה בשיעור הילודה בארה"ב לאחר מלחמת העולם השנייה, כאשר אנשי צבא פרוסים חזרו הביתה כדי להצטרף מחדש או להקים את משפחותיהם. כ-75 מיליון בני אדם נולדו במהלך הבייבי בום, שנמשך מ-1946 עד 1964, וכל אותן משפחות גדלות היו זקוקות למקומות מגורים. בעזרת מאמצי FHA מתמשכים ומשכנתאות מיוחדות שהוצעו לאנשי צבא חוזרים, רבים קנו בתים, ובניית בתים זינקה כדי לענות על הדרישה החדשה הזו. (כמו בתכניות אחרות, הצעות אלו היו לעתים קרובות מפלות ובעיקר הועמדו לרשות חברי הצבא הלבנים.)

לפי נתוני מפקד האוכלוסין, החלה הבנייה של 530,000 יחידות דיור חדשות בשנת 1940. הבנייה הואטה במהלך שנות המלחמה, אך עד 1949 עלה מספר התחלות הדיור ל-1.5 מיליון יחידות חדשות.

הבית של שנות הארבעים

בעוד שהבתים המוכנים או הבניינים הללו היו נוחים, הייתה ספקנות מסוימת לגבי ההתפתחויות הללו - וחשש שחסר להם אופי. במאמר מיוני 1949 שכותרתו "בית מוכן + האישיות שלך = הבית שאתה רוצה", BHG הציע עצות עללהפוך בית חדש לבית. "אי אפשר לקנות בית של בנאי מוכן ולצפות שהוא ייראה כמו בית מגורים - שייראה כמוך וכמו המשפחה שלך", כתבנו.

אחרת, הפריסה והאיפור של הבית הסטנדרטי הפכו דומים יותר לבתים שאנו רואים כיום. BHG כתב לראשונה על "חדרי תחביבים משפחתיים" - החדר משפחהאנו יודעים היום - בשנת 1944, ומאמר ממאי 1946 פירט את האפשרויות לסוגים ולסידור חדרים, ורמז לעניין גובר בפריסות אישיות ופונקציונליות יותר. נחיצותו של מרתף הוטל בספק מכיוון ש"שיפורי בנייה וחימום ביטלו את הצורך במרתפים, כך שיש לך בחירה אמיתית היום". דנו אם יש צורך בחדרי אוכל רשמיים, או ש"גומחה בקצה אחד של הסלון [תשמש] גם כן". הרצון ליותר מחדר רחצה אחד או שניים טופל גם הוא, עם אזהרה: "חדר רחצה לכל חדר שינה הוא אידיאלי, אבל יקר מדי עבור רובנו".

לבסוף, אפילו חדרי כביסה התפתחו בתקופה זו. "מכבסים כבר לא צריכים להיות בורות אפלים ומהבילים", כתבנו. "ציוד מודרני הופך מכבסות לחכמות ואטרקטיביות כמו מטבחים. ... ניתן לקבל כביסה קומפקטית בחיבור למטבח, או בחדר שירות נפרד."

אפשר אפילו לומר ששנות ה-40 סימנו את תחילתו שלתוכנית קומה פתוחה. במאמר ביולי 1947 שכותרתו "תכנון פתוח גורם לבית קטן להיראות גדול יותר" נכתב: "ההתקדמות במדע הבנייה אפשרה לבטל מחיצות פנים רבות. אפילו בבתים זולים, הם אינם נחוצים כדי להחזיק את הגג. זה אומר שאנחנו יכולים לשפוט מחיצות במונחים של מה שהן עושות. אנחנו יכולים להשתמש בהם במקום שבו הפרטיות חשובה, לחסל אותם באזורי מגורים קשורים. האמנציפציה הזו הביאה רעיון חדש לאדריכלות הבית - תכנון פתוח. יש לו יתרונות רבים, אבל הגדול ביותר בבית קטן הוא תחושת המרווח. יש סיפוק יום-יומי עמוק בבריחה מהחדרים הקטנים והצפופים כל כך שגרתיים בבית הקטן של אתמול".

השגת בעלות על בית

אפילו עם כל הבנייה החדשה, לא לכולם היו האמצעים או הגישה לקנות בית חדש. BHG הציע את הרעיון הנפוץ כיום של רכישת בית ישן יותר ושיפוץ שלו במאמר שלנו מפברואר 1949, "שיפוץ: הדרך הטובה ביותר להשיג בית?"

"אין שום סימן שעלויות הבנייה הולכות לרדת הרבה בעתיד הקרוב", כתבנו. "אבל זה לא צריך למנוע ממך להחזיק בית משלך. דרך טובה אחת היא לקנות בניין ישן ולשפץ אותו. עם זאת, לא כל בניין ישן - הוא חייב להיות תקין מבחינה מבנית וניתן לשיפוץ. רוב הסיכויים שבסופו של דבר תקבל בית טוב בעלות נמוכה יותר מאשר אם קנית בית או בנית חדש. כשאתה רוצה למכור, כנראה שגם אתה תהיה במצב כלכלי טוב".

בעוד ששיעורי הבעלות הלאומית עלו ומלאי הדיור השתפר, המציאות של עידן זה הייתה שכל מגוון אפשרויות הדיור לא היה זמין באמת לכולם. ה-FHA ויוזמות אחרות עזרו לחלק גדול יותר מאנשים עובדים ומעמד הביניים להפוך לבעלי בתים, מה שהוביל בסופו של דבר להקמת רוב בעל רכוש בארה"ב - אבל הרוב הזה היה בעיקר לבן. שיעור בעלות על בתים בקרב משפחות לבנות היה 45.6% ב-1940, בעוד השיעור של בעלי בתים שחורים היה רק ​​22.8%, והשיעור למשקי בית באסיה היה 16.3%. (נתונים על שיעור בעלות על בתים בקרב קהילות היספאניות/לטינויות הפכו לזמינים החל משנת 1970.)

ה-FHA והמוסדות הקשורים אליו עשו שימוש בפרקטיקות הידועות כיום בשםציפוי אדוםשביקש למעשה למנוע ממשפחות שחורות וממשפחות של קבוצות שוליות אחרות מבחינה גזעית לגשת לאותן הזדמנויות לקניית בתים מהן נהנו מהמשפחות הלבנות. באמצעות תמריצים פיננסיים שונים, ה-FHA - ומלווי המשכנתאות, המוסדות הפיננסיים ובוני הבתים שקיבלו תמיכה או מימון מה-FHA, כמו גם מוסדות פרטיים שהעתיקו את מדיניות ה-FHA - מנעו למעשה ממשפחות רבות (בעיקר שחורות) לעבור לגור. הבתים והפיתוחים החדשים הנבנים בגלל הגזע או המוצא האתני שלהם.

פרקטיקה זו - עם אכיפה חברתית ותרבותית על ידי קהילות באמצעות פעולות אלימות והטרדה, בין אסטרטגיות אחרות - הפרידה ביעילות אזורים רבים, והבטיחה שקהילות חדשות ומשתפרות מורכבות בעיקר ממשפחות לבנות, בעוד שקבוצות שוליות גזעיות נאבקו לרכוש בתים מחוץ לאזורים פחות נחשקים עם פחות משאבים.

כשם שלדיור והבייבי בום היו השפעות מתמשכות על שוק הדיור בארה"ב, כך תהיה גם מורשתם של פרקטיקות מפלות אלה, אשר קבעו את העיצוב מחדש כנוהג מתמשך והובילו ליצירת קהילות ועיירות מופרדות גזעיות, שרבות מהן שמרו אותה דמוגרפיה של תושבים שהייתה להם בשנות הארבעים.

שנות ה-50: התחרות

עד מפקד האוכלוסין של 1950, בעיקר בשל יוזמות ממשלתיות שונות לרכישת בתים, שיעור בעלות הבית עמד על 55% - רוב בעל בתים.שיעור זה ימשיך לטפס לאורך העשור, וגם קצב הבנייה הגבוה שנראה בשנות ה-40 נמשך. עד 1950, ערך הבתים החציוני בארה"ב עלה ליותר מ-7,300 דולר,או 44,600 $ בהתאמה לאינפלציה.

שנות ה-40 היו תקופה של שינויים עצומים בבניית בתים ובקנייה. באופן השוואתי, שנות ה-50 היו תקופה של המשך, ולא של שינוי קיצוני. חוק הדיור משנת 1954 התקבל בעשור זה, והעניק מימון לשיפור אזורים מתדרדרים והגדלת יחידות הדיור הציבורי. זֶהסימן תזוזהבדגש פדרלי מבנייה חדשה לשימור ושיקום דיור, סדר עדיפויות מחודש שנמשך גם היום.

בית אמצע המאה

בדפי BHG,היה התמקדות חזקה בבניית בית משלך, בעיקר כדרך זולה יותר לבעלות על בתים. (מאמר אחד אפילו המליץ ​​להמיר מוסכים לשטח מגורים כדי לקבל יותר בית בפחות.) פריסת בית חדשה הוצגה בעשור זה: ביולי 1955, BHG כתב על "דרך חדשה לבנות בית בן שתי קומות". כיום, אנו מכירים את הפריסה הזו בתורבית דו-מפלסי או מבואה מפוצלת.

שנות ה-50 הציגו גם קונספט חדש בקניית בתים - טרייד אין.

במאמר משנת 1954 שכותרתו "סחרנו בביתנו הישן בדגם חדש", BHG כתב, "אם הרעיון החדש ביותר בתחום הנדל"ן יתפוס - כפי שהוא מבטיח - ייתכן שהחברים והשכנים שלך מחליפים בית קטן עבור בית גדול יותר, או בית ישן בחדש, כלאחר יד כפי שהם מחליפים כעת את הישן שלהם. מכוניות עבור הדגמים העדכניים ביותר."

טרייד-אין בבית היה כאשר בעל בית הסכים למכור את ביתו לסוכן נדל"ן או לבונה בתים (האפשרויות הנפוצות בשנות ה-50) לפי שווי שוק הוגן. זה הבטיח מכירה לבעל הבית, חסך להם את הטרחה של תיקון, הכנה והצגת ביתם, ונתן להם את הכסף הדרוש לקניית בית חדש באיחור מינימלי. לעתים קרובות, הסכמי טרייד אין בשלב זה כללו את הקביעה כי הרוכש ירכוש את ביתו החדש באמצעות או ממי שרוכש את ביתו הישן.

הרעיון לסחור או להגדיל את הבית שלך סימן גישה חדשה לקניית בתים (גם אם הלוגיסטיקה בפועל של תהליך זה השתנתה ככל שהטרייד-אין הפך פחות פופולרי). בעוד שלפני שמשפחה אולי ציפתה לגור בביתה במשך כל חייה - ואף התכוונה להעביר את הבית מדור לדור - הרעיון שתגור בביתך רק עד שהוא ירגיש קטן מדי או זקן מדי או שאתה יכול להרשות לעצמו בית חדש הפך את הבעלות על בית מסוים להתחייבות קצרה יותר.

הקדמה לרעיון של בית המתחיל, עלייה למעלה - מכירת בית קטן וישן יותר כדי לקנות בית גדול ויפה יותר ברגע שיחסוך מספיק כסף - יהפוך למאפיין מכונן של שוק הדיור בארה"ב. "אתה מחליף את המכונית הישנה שלך על מכונית חדשה; למה אתה לא יכול להחליף את הבית הישן שלך על בית חדש - או בית שמתאים יותר לצרכים הנוכחיים שלך?אתה יכול לעשות את זה עכשיו,"BHG כתב בשנות ה-50.

העקביות היחסית של עשור זה בשוק הדיור שימשה רקע לשינוי חברתי: תנועת זכויות האזרח של ארה"ב החלה בשנת 1954 כאשר אמריקאים שחורים מחו על הפרדה מוסדית, אפליה ושלילת זכויות בכל המדינה. שיעור הבעלות על בתים שחורים בשנת 1950 היה 34.5%, בעוד השיעור של משפחות לבנות היה 57%. (שיעור הבעלות על בתים באסיה טיפס מ-16.3% ב-1940 ל-30.3% ב-1950.)יחד, גורמים אלו מכינים את הקרקע לשינויים בנגישות, העדפת דיור ועוד עבור בעלי בתים וקונים שואפים כאחד בעשור הבא.

שנות ה-60: שוק ביתי מודרני יותר

בעלות הבתים המשיכה לטפס בשנות ה-60, אם כי לאט יותר מאשר בשנות ה-40 וה-50. שיעור הבעלות על הבית היה רק ​​נגיעה מתחת ל-62%, לפי מפקד האוכלוסין של 1960,והוא הגיע ל-64% ב-1969.מחיר מכירת בית ממוצע ב-1963 היה 19,300 דולר, והנתון הזה טיפס ל-27,100 דולר ב-1969.

בעלות על בתים הייתה נושא מרכזי עבור BHG לאורך שנות ה-60: "קנה או מכירה, 1963 היא השנה הגדולה לבעלות על בתים - גדולה אפילו יותר מהשנה שעברה, אז התחילו כ-1.4 מיליון בתים חדשים, ופעמים רבות שנמכרו", כתבנו בחלק המוקדם של הספר. עָשׂוֹר.

יותר גישה שווה לבעלות בתים

בעלות על בתים לקהילות שחורות, לבנים ואסיה גדלה במהלך אירועי שנות ה-60. שיעור הבעלות על בתים שחורים טיפס ל-38% עד 1960,בעוד שהשיעור למשקי בית לבנים היה 65%, והשיעור למשקי בית באסיה היה 44.1%.עם זאת, בגלל נטייה אדומה ושיטות הפרדה אחרות, למשקי בית שחורים (ולקבוצות אחרות בשוליים גזעיות) עדיין לא הייתה אותה גישה לבעלות על בתים. גם ערכי הבתים והשכונות היו לא שווים, כאשר בתים בשכונות לבנות בעיקר גדלו בערכם בשיעורים גבוהים יותר מאלה בשכונות אחרות, מה שתורם לצבירה לא שוויונית של עושר.

היכנסו לחוק דיור הוגן: חוק הדיור ההוגן עבר בשנת 1968, חוק הדיור ההוגן מגן על אנשים מפני אפליה על רקע גזע, צבע, מוצא לאומי, דת ומספר מאפיינים אחרים בזמן שהם שוכרים או קונים בית, ומבקשים משכנתא , מבקש סיוע בדיור, או עוסק בפעילויות אחרות הקשורות לדיור. חוק הדיור ההוגן נועד לתת מענה לפרקטיקות אדומות ושיטות מפלות אחרות, ושיעורי הבעלות על בתים בקרב קהילות צבעוניות המשיכו לעלות לאחר חקיקתו, למרות התמשכותם של נוהלי דיור מפלים, שחלקם נמשכים גם כיום.

לקבל בית טוב יותר

הקונספט של מעבר - או שיפוץ - כדי להשיג בית שמתאים יותר למשפחתו פרח גם בשנות ה-60. ההסתפקות בבית בסדר גמור הייתה נחלת העבר, וב-1961 כתבנו, "בתים וגנים טובים יותרמאמין שהשיקול של משפחתך בשיפוץ צריך להיות האם הצרכים שלך יהיו מסופקים יותר על ידי מעבר לבית חדש או הרחבת הבית הנוכחי שלך."

לבעלי בתים חדשים וישנים, הרצון לחללים מודרניים יותר נמשך. BHG היו הרבה מדריכים להפקת המיטב מהחלל שלך או לארגון טוב יותר של הבית כדי להפוך אותו לפונקציונלי יותר, במיוחד במחצית הראשונה של העשור.

אנשים עדיין רצו יותר מקום בחדר האמבטיה: "באיזו תדירות אתה מייחל לנוחות של חדר אמבטיה נוסף בבית שלך?" כתבנו ב-1969. "כל בוקר? אתה לא לבד. אנשים רבים, במיוחד בעלי בתים ישנים יותר, מתמודדים עם הבעיה של חלוקה עם כל המשפחה חדר אמבטיה יחיד בקומה העליונה".

מסחר בבית שלך נשאר אופציה פופולרית בשנות ה-60, מה שנותן לבעלי בתים הנוכחיים דרך נוספת להשיג בית טוב יותר עבורם. "הפואנטה של ​​טרייד-אין היא לבצע מכירה מהירה ובטוחה כשאתה לא רוצה לשלם על הבית החדש בזמן שאתה עדיין משלם על הבית הישן", אמרנו על התהליך ב-1964.

"סיבה פיננסית טובה"

הרעיון של בעלות על בתים שגשג במהלך העשור הזה, גם אם היתרונות הכספיים של רכישת בית השתנו.

"בעלות על דירה מציעה לך יתרונות רבים - הזכות לגור איפה שאתה רוצה כל עוד אתה רוצה; חופש מלא לרהט ולקשט ולנוף; הסיפוק של לגדל את ילדיכם במקום שהם באמת יכולים לקרוא להם בית", כתבנו במאמר בינואר 1964. "אבל מעבר לבלתי מוחשיים אלה יש סיבה פיננסית טובה לבעלות על בתים."

עד סוף העשור, אותה "סיבה כלכלית נכונה" לא הייתה כל כך בטוחה. המיתון של 1969-1970 הוביל לירידה קצרת טווח בשיעור הבעלות על הדירות, ומחירי הבתים נשארו כמעט זהים במהלך השפל הכלכלי הקצר הזה.

מאמר מספטמבר 1969 שכותרתו "האם בית עדיין השקעה טובה" התייחס לחששות פיננסיים גוברים סביב בעלות על בתים: "בשוק הדיור של אליס בארץ הפלאות של היום, אף אחד לא יודע בדיוק מה יהיה שווה בית חמש או עשר שנים מהיום." מאוחר יותר באותו מאמר, כתבנו, "למרבה הצער, ערך ההשקעה האיתן של בית מאוים ברצינות היום."

אי הוודאות הפיננסית הזו נמשכה בשנות ה-70, תקופה של קיפאון יחסי בשוק הדיור.

שנות ה-70: הבית כהשקעה

מבחינה כלכלית, שנות ה-70 הוגדרו על ידי שני מיתונים: המיתון של 1969-1970 והמיתון של 1973-1975. יחד, פירושו של האירועים הללו - אף על פי שהיו עליות קצרות טווח - שיעור הבעלות הלאומית על בתים נע סביב 64% במשך רוב העשור, והסתיים בקצת מעל 65% ב-1979.

חוק הדיור ההוגן היה בתוקף עד סוף העשור הקודם; הבעלות על בתים בקרב משקי בית שחורים המשיכה לטפס, אך לאט: מ-38% ב-1960 לקצת פחות מ-43% ב-1970. שיעור הבעלות על בתים שחורים נשאר הנמוך ביותר מכל קבוצה. בעלות על בתים לבנים עמדה על 66.8% ב-1970, בעלות על בתים באסיה הייתה על 48.9%, ושיעור הבעלות על בתים היספנים/לטינויים היה 43.8%.

ערכי הבתים לא חוו את אותה סטגנציה, ומחיר מכירת הדירה הממוצע עלה מ-27,000 דולר ל-72,700 דולר עד סוף שנות ה-70.

יותר מסתם מקום לחיות בו

העלייה העצומה בערך הבית ובמחירי המכירה הביאו לכך שהבית הפך להשקעה לא פחות מאשר מקום מגורים. בעלי בתים נוכחיים באזורים יקרי ערך יכלו ליהנות מהגדלת ערכי הבית שלהם, בעוד שלשאפתנים נאמר לפעול מהר: "אם אתה שוכר עכשיו אבל חולם מתישהו לקנות בית משלך, ככל שתוכל לנהל אותו מוקדם יותר, כך ייטב. אתה תהיה, "ייעצנו במאמר משנת 1977.

בסופו של דבר, העלות החדשה, הגבוהה בהרבה, של רכישה ותחזוקה של בית הייתה דאגה רצינית לאורך שנות ה-70.

"העלות שלקְנִיָהבית חדש יותר מהכפיל את עצמו בשמונה השנים האחרונות", אמר BHG משנת 1979 סָעִיף. "מחירי הבתים עלו ב-142 אחוזים בין 1970 ל-1978, ועלו מחציון של 23,000 דולר ל-56,000 דולר. ומחירי 1979 אפילו גבוהים יותר. זה מספיק גרוע, אבל יש עוד. העלות שלבעלות והפעלהבית עלה כמעט באותה מהירות כמו עלות הקנייה. בין 1970 ל-1978, העלות החציונית של אחזקת בית זינקה ב-135% מ-998 דולר בשנה לשיא חדש ומדהים של 2,454 דולר לשנה."

בהמשך המאמר כתבנו, "כללי האצבע הישנים כדי לדעת מתי אתה יכול להרשות לעצמך בית חדש מיושנים."

עם כל זה בחשבון, שמירה על ההשקעה שלך בבית הפכה לנושא מרכזי בדפי BHG.

"עבור משפחות בעלות בתים, המסקנות ברורות: שמור על הבית שלך במצב טוב והוא כנראה יצמח בערכו מהר יותר מכל השקעה אחרת שתוכל לעשות", נכתב במאמר ממארס 1977. "החלפה לבית טוב יותר היא גם מהלך בריא מבחינה כלכלית אם אתה נזהר לא לנגוס בהוצאות יותר ממה שאתה יכול ללעוס."

במאמר של אפריל 1977, הדגשנו את השיפורים בבית שעשויים להציע את התמורה הטובה ביותר - ולמשוך קונים פוטנציאליים: מטבח חדש, חדר אמבטיה חדש או משופץ, חדרי שינה נוספים וחדר משפחה חדש, כולם נכנסו לרשימה.

למרות שהעלויות עלו, אנשים עדיין רצו יותר מהבתים שלהם. עד 1979, רק ל-26% מהבתים החדשים היו 1½ אמבטיה או פחות.היחס הכללי לכל הבתים - חדשים ומשופצים - היה להפוך אותם לגדולים וטובים יותר.

"כשבתים נבנו בשנות ה-30, ה-40 וה-50, היה לך שירותים אחד", אומר מסילו על התקופה הזו. "טוב, זה לא מפסיק את זה יותר."

אפילו מי שמחפש בית "בלי סלסולים" בעלות נמוכה יותר עשה זאת מתוך מחשבה שיוכלו לתקן אותו או להוסיף עליו מאוחר יותר: אף אחד לא רצה להסתפק בבית פחות ממושלם,ורבים עדיין רצו להיות בעלי בתים, גם כשהמחירים המשיכו לטפס בעשור הבא.

שנות ה-80: בתים גדולים יותר, פחות קונים

לאחר העלייה המדהימה בערך הבתים שנראתה בשנות ה-70, הצמיחה בשנות ה-80 הייתה איטית בהרבה - אך מחיר המכירה הממוצע עדיין המשיך לטפס, והלך מ-73,600 דולר ב-1980 ל-151,200 דולר עד סוף 1989.

גם הבתים גדלו. במהלך שנות ה-80, מספר הבתים החדשים שנבנו בשטח של פחות מ-1,200 רגל מרובע הצטמצם, ומספר הבתים שגודלו 2,000 רגל מרובע או יותר גדל. חציון הבית החד-משפחתי באותה תקופה היה בסביבות 1,600 רגל מרובע.

עליית מחירי הדירות, בתוספת המיתונים של 1980 ו-1981-1982, הובילו לירידה מתמשכת בשיעור הבעלות הלאומית, לראשונה מאז השפל הגדול. יותר מ-65% ממשקי הבית היו הבעלים של בתיהם ב-1980: ב-1989, המספר הלאומי הזה ירד מתחת ל-64%.הירידה הזו פגעה בעיקר בבעלי בתים שאינם לבנים. בעלות על בתים לבנים גדלה למעשה בין 1980 ל-1990, בעוד שהשיעורים בקרב משקי בית באסיה, שחורים והיספנים/לטינו ירדו כולם.

להפיק את המרב משוק קשה

בדפי BHG,המשכנו להדגיש את יכולת ההשגה של רכישת בית, גם אם קונים שואפים היו צריכים להיות יצירתיים כיצד הם עשו זאת. אפילו נסיבות כלכליות מאתגרות לא יכלו לגעת ביעדים של בעלות על בתים: "החלום האמריקאי חי וקיים - ומשתנה", כתבנו ב-1986. "שום דבר חדש ברצון: בעלות על בית משלך היא מטרה שמעולם לא התערערה. זה הבית עצמו שעובר שינוי".

כדי לעזור לקוראים להגיע למטרה זו, BHG דנו באסטרטגיות לרכישת בית זול יותר מחוץ לאזורים עירוניים או פרבריים, התמודדות עם מתקן ובניית "הון עצמי", רכישת בית גדול יותר והשכרת חלק ממנו כדי לסייע בתשלום המשכנתא, ואפילו ניצול משכנתאות בהון משותף. , שבו הורים אמידים יכלו לעזור לילדיהם הבוגרים לרכוש את ביתם הראשון. אפילו חזרנו לגישות של בעלים/בונים לבעלות בתים שהיו פופולריות בשנות ה-20 וה-30, והצענו מדריכים לבניית בית משלכם.

Bigger Is Better

עם זאת אחד השיג בית, איך הבית הזה נראה השתנה. חללי הבית הפכו ליותר סתמיים ופתוחים, ונוף דרך, תקרות גבוהות ותוכניות קומה בקונספט פתוח נחשבו כולם לחיוניים בבית מאובזר היטב. שינויים אלה שיקפו שינוי - כזה שאנו רואים עד היום - בעדיפות.

"יש הבדל גדול כשאנשים בוחרים בין רצונות לצרכים, נכון?" אומר מסילו. "רצון הוא שאיפה, וצורך הוא יותר פונקציונלי." סדר העדיפויות החדש של רצונות, מעל ומעבר לצרכים, בקניית בתים היה תורם מרכזי להגדלת הגודל והיוקרה של בתים בארה"ב

בשנות ה-80, בעלי בתים רצו יותר מקום - ופחות שטח משותף - כדי לתמוך בחייהם העמוסים ובתחביבים. ל-16% מהבתים שנבנו ב-1989 היו שלושה חדרי שירותים או יותר, שיא חדש, ורק ל-14% מהבתים היה רק ​​חדר רחצה אחד מלא.

הסוויטה הראשית, המורכבת מחלל ארונות וחדר רחצה המחובר לחדר השינה הראשי בבית, הפכה במהירות למבוקש העליון במהלך העשור הזה. "זוגות שקמים באופן קבוע ביחד ומתלבשים כדי ללכת לעבודה צריכים מקום שמתאים לשניהם בנוחות", נטען במאמר משנת 1989. "והם באמת דורשים סוויטת חדר שינה מרווחת [ראשית] כדי ליהנות גם משגרת הבריאות והכושר שלהם."

הציפיות היו גבוהות: "לרוב הקונים של היום יש צרכים ורצונות ספציפיים בראש כשהם שוקלים את בית החלומות שלהם. רובם לא זזים עד שהם מוצאים בית שאומר 'זה אני האמיתי'. הוא חייב להכיל את רוב הדברים שהם רוצים מיד כשהם קונים אותו. והם מוכנים להוציא קצת יותר על איכות", כתבנו ב-1989.

בסך הכל, למרות הירידה בשיעורי הבעלות והעלייה במחירים, נוף הנדל"ן של שנות ה-80 היווה את הקרקע לשוק של שנות ה-90 - הגרסה המוקדמת של עולם הדיור שאנו מכירים היום.

שנות ה-90: עולה ועולה

לאחר הקיפאון והירידה - והעלייה התלולה בעלות רכישת הבית - של שנות ה-70 וה-80, שנות ה-90 היו תקופה של צמיחה, במיוחד במחצית השנייה של העשור. שיעור הבעלות הלאומית על בתים טיפס לכמעט 67% עד 1999,והשגשוג הזה חולק: שיעורי הבעלות על בתים בכל הקבוצות עלו במהלך העשור הזה.

גם מחירי הדירות המשיכו לעלות, וחיזקו את הגישות לגבי בעלות בתים כהשקעה שנראתה כל כך מוטלת בספק בשנות ה-60: מחיר מכירת הדירות הממוצע בארה"ב עלה על 200,000 דולר ב-1999.

הרצון להחזיק בית נשאר בכל מקום בקרב BHG הקוראים, למרות העלויות הגבוהות. "מסתבר שבפער של 3-1, אנשים מעדיפים להחזיק בבתים משלהם מאשר לפרוש 10 שנים מוקדם יותר", כתב העורך הראשי שלנו דאז, דיוויד ג'ורדן, במכתבו מהעורך מספטמבר 1992. "בהפרש של 4-1, הם מעדיפים להחזיק בית מאשר לקחת עבודה טובה יותר בעיר שבה הם יכולים להרשות לעצמם רק לשכור. ושניים מכל שלושה יקחו עבודה שנייה כדי להחזיק בית."

תנאי קניית הדירות של אותה תקופה החלו לשקף את הנוף שאנו רואים כיום.

"הבעלים של בית הוא החלום של רוב המשפחות", המשיך מכתבו של ג'ורדן. "כמובן, זמנים קשים לבעלי בתים שואפים. לצעירים קשה יותר ויותר לחסוך למקדמה. זה יוצר אפקט דומינו, מה שמקשה על משפחות שרוצות לעלות לבתים גדולים יותר למכור את הבתים הקיימים שלהן".

משהו חדש

למרות העלאת מחירי הדירות, בתים קטנים יותר - שנחשבו לרוב לבתים מתחילים עבור משקי בית שציפו בסופו של דבר להגדיל את גודלם למשהו גדול יותר, לעתים קרובות כדי להתאים למשפחה גדלה - לא היו זמינים כמו גדולים יותר, במיוחד אם רצית בית חדש יותר. בתים חדשים רק הלכו וגדלו: יותר ממחצית מהבתים החדשים שנבנו בתקופה זו היו בעלי שלושה חדרי שינה, ועד סוף העשור, בשליש היו ארבעה חדרי שינה או יותר.

יותר מקום לא היה המשיכה היחידה של בתים חדשים. אנשים גם השתוקקו לנוחות ולנוחות - ולסגנונות מעודכנים. "בתים חדשים משקפים את אורחות החיים של היום", מאמר באפריל 1997 ב-BHG קורא. "משפחות חיות אחרת ממה שחיו רק לפני 15 או 20 שנה. בישול הוא חוויה קבוצתית, ואף אחד לא רוצה להיות רחוק מדי מהטלוויזיה. בתים חדשים משלבים את המטבח, פינת האוכל וחדר המשפחה לחלל אחד לא רשמי. גם לבתים חדשים יש יותר וגדולים יותר חדרי רחצה וארונות”.

בתים חדשים וטובים יותר, מחירים גבוהים ושאיפה לאומית כפולה לבעלות על בית - למען היציבות והזדמנות ההשקעה - לקחו את עולם הנדל"ן אל המילניום החדש, שבו חיכו סיכונים חדשים.

שנות ה-2000: עליות ושפל

בתחילת שנות ה-2000, נראה היה שדברים מעולם לא היו טובים יותר לשוק הדיור. שיעור הבעלות על בתים הגיע לשיא של כל הזמנים של 69.2% ב-2004,ונראה היה שכל הקבוצות נהנות מגישה מוגברת לכספי משכנתא - ושימוש נפוץ יותר ויותר במשכנתאות בריבית מתכווננת (הנקראות גם משכנתאות בריבית משתנה), שהפכו לזמינים ברחבי הארץ בתחילת שנות ה-80.

מחיר מכירת הדירה הממוצע הגיע לשיא ב-2007 ב-322,100 דולר,והבתים היו גדולים וטובים יותר מאי פעם כשהגודל החציוני התקרב ל-1,800 רגל מרובע.Zillow, אתר רישום נכסים דיגיטלי שעזר לשחזר את האופן שבו אנו מחפשים בית, נוסד בשנת 2006, ורכישת בית החלה להיות קלה יותר, מבחינה לוגיסטית, מאי פעם.

זה לא אומר שכולם חיפשו בית חדש: "אנחנו יודעים שאתה מעדיף להישאר בבית שאתה אוהב מאשר לעבור כשהמשפחה שלך תגדל והצרכים שלך ישתנו", אמר BHG מנובמבר 2005 סָעִיף. משקי בית רבים ניסו לשפר את הבתים שכבר היו להם, מאמצים שנתמכו על ידי BHG.

"עם שוק המניות בשפל, אנשים רבים מחפשים בית יציב יותר עבור כספם", כתבנו ב-2003, במאמר על פרויקטי שיפוץ הבית שיעניקו לבעלי בתים את התשואה הגבוהה ביותר לכספם. "וחלקם מוצאים שהמקום הטוב ביותר להשקיע בו הוא בביתם עצמו."

המיתון הגדול

עד שנת 2007, הדפים שלנו רמזו על ירידה בריבית רכישת דירה. "יש יותר מדי בתים חדשים למכירה ואין מספיק משפחות לקנות אותם - תפנית דרמטית מלפני שנתיים בלבד", נטען במאמר ביוני.

ובכל זאת, הנתונים הצביעו על שוק דיור שעדיין צומח - עד שהמיתון הגדול שינה הכל. המיתון הגדול החל רשמית בסוף 2007, נמשך כל שנת 2008 והסתיים באמצע 2009. מחירי מכירת הדירות צנחו מממוצע של יותר מ-305,000 דולר לשפל ב-2009 של 257,000 דולר.בולטת יותר הייתה הירידה בבעלות על בתים, שכן בתים רבים עוקלו. משפחות ברחבי ארצות הברית איבדו את בתיהם - ואת ההון העצמי שהשקיעו בהם.

שיעור הבעלות הלאומית ירד ל-67.3% ב-2009,קרוב למקום בו היה בתחילת העשור. באופן משמעותי יותר, שיעור זה ימשיך לרדת לתוך שנות ה-2010, ויציב את הקרקע למשברי דיור חדשים בעשור השני של המילניום.

שנות ה-2010: הסתגלות לשוק חדש

בעוד שהמיתון הגדול הסתיים רשמית ב-2009, הוא הניע ירידה כוללת בשיעורי הבעלות על בתים שתימשך עד 2016, שם השיעור הלאומי הגיע לשפל של 62.9% - השיעור הנמוך ביותר של בעלות על בתים מאז 1965.במקביל, מחוץ לירידה קצרה במהלך המיתון הגדול, מחירי המכירה הממוצעים המשיכו לטפס בשנות ה-2010, הגיעו למספרים שלפני המיתון ב-2013 והגיעו ליותר מ-380,000 דולר עד סוף העשור.

המיתון הגדול טלטל את האמונות ארוכות השנים שקנייה הייתה כמעט תמיד יותר טוב מהשכרה. במשך עשרות שנים, BHG שיקף את ההנחה התרבותית שרכישת בית היא יעד עבור רוב האנשים. המאמרים שפרסמנו בשנות ה-2010 החזיקו באי ודאות חדשה: "אם אתה מרגיש מסודר מבחינה מיקום וכלכלית, קנייה יכולה להיות מהלך חכם. בית הוא חשבון חיסכון מובנה פוטנציאלי", נכתב במאמר מיוני 2018. "עם זאת", כתבנו בהמשך המאמר, "קנייה היא לא הבחירה הטובה ביותר עבור כל מי שיכול." מומחה שצוטט בסיפור אף המליץ ​​שלא לקנות רק בשביל הקנייה.

ההנחיות לשיפור הבית בדפים שלנו בתקופה זו התמקדו בשדרוג והתאמת בתים להשכרה, ושיתפנו טיפים להפיכת נכסים שאולי נרכשו כבתים מתחילים לבתים לנצח, למקרה שהחלום להתחלף בדירה גדולה יותר. הבית כבר לא היה בהישג ידם של הקוראים שלנו.

השפעות לא שוות

בעלי בתים ורוכשי בתים שואפים מכל הקבוצות היו מזועזעים מהמיתון הגדול, אך חלק מהקבוצות הושפעו יותר מאחרות. שיעורי הבעלות על בתים עבור משקי בית לבנים ושחורים ירדו משנת 2000 ל-2010 (השיעורים עבור משפחות אסיה והיספאניות/לטינו עלו למעשה במהלך תקופה זו), והבעלות על בתים בין כל הקבוצות ירדה בין 2010 ל-2015. עם זאת, עד שנת 2019, השיעורים החלו לטפס שוב. . השיעור הלאומי עבר 65% בסוף 2019, והשיעורים בקרב משקי בית לבנים, אסייתים והיספנים/לטינויים שוב עלו.

משקי בית שחורים נותרו מחוץ לריבאונד הזה. בעלות על בתים שחורים הגיעה לשיא של קצת פחות מ-50% ב-2004 ומאז ירדה מתחת למספר הזה,אפילו הגיע לשפל של 40.6% ב-2019 לפני שעלה קלה שוב.עם ירידה מתמשכת מאז שנת 2000, הבעלות על בתים שחורים היא הנמוכה ביותר מאז שנות ה-70, כאשר חוק הדיור ההוגן התקבל רק זה עתה.

"08' הייתה מכשול עצום לבעלות על בתים של משפחת שחור", אומרת דברה גור-מאן, נשיאה ומנכ"ליתמכון גרינלינינג, ארגון הדוגל במדיניות דיור מכילה ושוויונית.

הקריסה הפיננסית, יחד עם העדכניות היחסית של עלייה בשיעורי בעלות בתים בקרב קהילות שחורות, גרמה לכך ששיעורי הבעלות על בתים שחורים לא הצליחו להתאושש כמו של קבוצות אחרות, היא אומרת. כאשר משפחות שחורות ממוקדות במשכנתאות סאב-פריים - ובכך הושפעו במיוחד מהמיתון הגדול - העיקולים ואובדן ההון במהלך ואחרי המיתון הפחידו אנשים שחורים רבים מהשוק, אומר גור-מאן.

עבור הקהילה המושפעת מאוד, בעלות על בתים טומנת בחובה סיכון שלא היה בעבר: "הרעיון של רכישת בית הפך להיות כל כך קשה, בחירה קשה לעשות", אומר גור-מאן.

בדיוק כמו ששיעורי הבעלות על הבתים נראו כנורמלים לאחר המיתון הגדול, המהומה של 2020 הפכה את הכל על ראשו, שוב.

שנות ה-2020: שוק דיור חם ומעבר לו

אנחנו אולי רק שנתיים לתוך העשור החדש הזה, אבל השנתיים האלה טבעו את המורשת שלהן בהיסטוריה של הנדל"ן בארה"ב. תחילתה של מגיפת ה-COVID-19 בשנת 2020 שלחה את כולם להסגר ולבידוד - ואת אלה שיכלו להתרוצץ כדי לעמוד במשבר הבריאות מנוחות ביתם. גם לאחר שהוקלו הגבלות הריחוק החברתי, נמשכה הבהול לרכוש בית.

שיעור הבעלות הלאומית על בתים זינק מ-65.3% בתחילת 2020 ל-67.9% באמצע השנה. השיעור נורמאלי לסביבות 65% במהירות,אבל החיפזון לקנות בתים היה ברור: מלחמות הצעות מחיר, הצעות במזומן, נסיעות ארוכות של שעות בשוק, קונים שהציעו הצעות מבלי שראו את הבית באופן אישי, משא ומתן מועט עד ללא מחיר, ומאפיינים חריגים אחרים הגדירו את השוק של 2020, 2021 וחלק גדול משנת 2022.

למרבה המזל, אף אחד לא מצפה שהשוק הלוהט - שבמהלכו משפחות רבות יכלו לרכוש בתים חדשים (ואפילו ראשונים), כן, אבל רבים גם לא היו מסוגלים להתחרות - יימשך. בסוף 2022, השוק כבר מתקרר.

"זה לא נורמלי", אומרג'וף גריןמהצוות הירוק של Better Homes & Gardens Real Estate. "זה הולך להיעלם. לא ככה זה הולך להיות. לא ככה הם שווקי הנדל"ן, אף פעם. זה היה סוג החד קרן של המצב."

טכנולוגיה ונדל"ן

הפזמון שטכנולוגיה היא העתיד נכון לגבי נדל"ן - אם כי טכנולוגיה בהקשר זה יכולה להנציח בעיות באותה מידה שהיא פותרת אותן.

לאמריקאים יש סיכוי גבוה יותר להחזיק בית בשנת 2022 מאשר היו עשר שנים קודם לכן, אך שיעור הבעלות על בתים עבור אמריקאים שחורים באופן ספציפי עדיין נמוך ממה שהיה ב-2010, והקבוצת המחקר הלאומית של המתווכים (NAR).אומר שבעלי בתים שחורים הם הקבוצה שסביר להניח שתושפע מירידות בשיעור הבעלות על בתים לפני, במהלך ואחרי המיתון הגדול של 2008.שיעורי הבעלות על בתים עבור אמריקאים לבנים נע סביב 70% מאז 2017, בעוד שיעורי עבור שחורים אמריקאים היו רק יותר מ-40%. שחורים אמריקאים נותרו הקבוצה עם שיעורי בעלות הבית הנמוכים ביותר: התעריפים של אמריקאים היספנים ואסיאתים אמריקאים היו מעל 47% ו-59%, בהתאמה, מאז 2017.

"זה נמשך מ-08', אבל למעשה הוסיפו לזה דברים נוספים שראינו", אומר גור-מאן. "צריך הרבה דברים כדי להיות יציב כדי לקנות בית."

מחוץ למאמצי סבירות ומימון, יוזמות לטיפול בצורות מודרניות של ריפוד אדום עשויות לעזור לסגור את פער הבעלות על הבית. על פי דוח "2022 Snapshot of Race and Buyying in America" ​​של NAR, הצורה הנפוצה ביותר של אפליה בעסקאות נדל"ן כיום היא היגוי של רוכשי דירות פוטנציאליים לעבר או הרחק משכונות מסוימות.אמנם זה סוג פיזי של אפליה, אבל יש גם סוגים טכנולוגיים.

הטכנולוגיה ששינתה את הדרך בה אנו קונים בית ואפילו מבקשים משכנתא הקלה על כל תהליך רכישת הדירה - אך גם פתחה את הדלת לצורה חדשה של ריפוי אדום שנקרא דיגיטלי רד-ליין או נתונים רד-ליין, שבו נתונים על גזע , גיל, מוצא אתני ועוד משמשים אלגוריתמים לשיווק מוצרים מסוימים (כולל רישומי נכסים והצעת משכנתאות) לאנשים ספציפיים. הנתונים שנאספו יכולים לשקף הטיות מערכתיות, האומר מכון גרינליינג, בעוד האלגוריתמים המעבדים את הנתונים האלה עשויים להנציח את ההטיות שבידי יוצריהם.

"החפצים של הדרך בה ביצענו דיור פיזית [מודיעים] על הנתונים המשמשים לעשות זאת דיגיטלית", אומר גור-מאן. "אז [הנתונים שאנו משתמשים בהם היום] מבוססים על נתונים שהיו במקור הפרדה ובעלי קו אדום".

חשבו על נתונים מאורגנים לפי מיקוד, נתוני חשבונות חשמל, קרבה לבתי ספר ומידע אחר שעשוי לקבוע איזה סוג של בית הייתם רוצים או יכולים להרשות לעצמכם היום - וגם עשוי להיות מיודע על ידי שיטות היסטוריות של ריפוי אדום.

מכון Greenlining וארגונים אחרים פועלים לקביעת כללים והנחיות לגבי אופן השימוש בנתונים שלנו כדי לסייע במאבק באפליה דיגיטלית זו.

"יש לך מידע נוסף בהישג ידך," אומר גור-מאן. "אנחנו רק צריכים שתהיה לנו מודעות לאופן שבו הוא נלכד ואיך הוא מוצג לנו, אז נוכל להשתמש בכלי בצורה מועילה. המפתח להכל הוא שקיפות".

מעבר להשלכות שלה על ההון העצמי בבעלות על בתים, הטכנולוגיה תרמה גם לציפיות המוגברות שיש לקונים מהבתים שלהם.

"לאנשים יש כל כך הרבה מידע בהישג ידם עכשיו, והם רואים כמה נחמדים מקומות מסוימים, והם רוצים את זה לעצמם, בצדק", אומר גרין. "הם קצת יותר בעלי אבחנה."

ובכל זאת, למרות שזה שינה חלקים של ציד הבתים, הטכנולוגיה לא תחליף את הסיור הביתי אובית פתוח- והמגמה של קונים לרכוש בתים על סמך סיור וירטואלי ותמונות (שלא ניתן לראות מחוץ לצפייה דיגיטלית) לא תימשך.

"אנשים יעדיפו להסתכל על הבית שלהם לפני שהם קונים אותו", אומר גרין. "כשאנחנו מתמקמים בשוק מנורמל יותר, זו תהיה הדרך שבה אנשים קונים בתים שוב. אני לא חושב שזה יעבור".

הבתים שאנחנו רוצים וגרים בהם היום

במבט קדימה, קל לראות שינויים מתקרבים בבתים שאנו רוצים ולקנות. עוד לפני הכאוס של שוק 2020 ו-2021, BHG חזה גישה חדשה לבית המתנע בגיליון מרץ 2020 שלנו. (לוח הזמנים של ההדפסה שלנו אומר שהתחזיות הללו היו נכתבות הרבה לפני שנגיף הקורונה הגיע לארה"ב והשוק המריא.)

אמרנו שרוכש בית התחלתי טיפוסי יחפש בתים יוקרתיים עם היתרונות הקשורים לעתים קרובות יותר לבתים שניים או אפילו שלישיים, כמו יותר מקום ובתי ספר טובים יותר. הרשימה המשודרגת הזו של רצונות, אמרנו, תעמיד את אלו המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון בתחרות עם רוכשי מעבר (אלו המעוניינים לרכוש בית חדש כשדרוג מבית הפתיחה שלהם). יחד עם זאת, מלינים ריקים או אלו המחפשים לצמצם את גודלם יחפשו בתים מתחילים שיוכלו לפרוש או להזדקן בהם.

אמנם לא יכולנו לחזות את שוק הדיור שנגרם מגיפה, אבל צדקנו שלקונים יש ציפיות גבוהות יותר מהבתים המתחילים שלהם.

"מה שנחשב לבית מתחיל עכשיו הוא מה שחשבנו לבית לנצח, עבור רבים מאיתנו", אומר גרין. "זה פונקציה של כמה כסף יש לאנשים."

מחזור הדיור הזה, מבית מתחיל למעבר בית לבית מצומצם, נמשך, כמעט למרות שינוי הציפיות איך הבתים האלה נראים.

"אם תסתכל על בית המתנע של היום, זה גם צמצום של מישהו", אומר מסילו. "אנשים נעים למעלה ולמטה בסולם סגנונות הדיור בהתאם למקום שבו הם נמצאים במחזור החיים שלהם."

ובכל זאת, בעוד שמה שמהווה בית מתחיל עשוי להשתנות, הרעיון של בית מתחיל לא הולך לשום מקום. בגיליון מאי 2022, המלצנו לרוכשים ראשונים לחפש בית התחלתי שיוכלו לגור בו במשך שלוש עד חמש שנים, שבו יוכלו לחסוך ולבנות הון עצמי שיוכלו לשים לבסוף לבית גדול יותר - והקונים ימשיכו לחפש עבור הבית ההתחלתי הזה, אומרים המומחים שלנו.

"אני חושב שהבית המתחיל הוא מאוד קונספט אמיתי", אומר גרין. "אני חושב שהמציאות היא שאנשים מאוד ניידים בעידן של היום, ובין אם הם זזים למעלה, מטה או הצידה, המהלכים האלה הולכים להתרחש במשך זמן רב מאוד - ללא הגבלת זמן. זה לא ייפסק. כי אנשים פשוט אוהבים דברים חדשים. אני לא חושב שזה באמת אפשרי עבור רוב האנשים להישאר בבית אחד במשך כל חייהם. זה פשוט קשה מדי כי החיים שלנו ארעיים מדי".

בתים מתחילים הם לא סוגי הבתים היחידים שגדלים: בתים מכל הסגנונות המשיכו לגדול בגודלם. הגודל חציונישל בית חד-משפחתי שהושלם בשנת 2021 היה 2,273 רגל מרובע, יותר מפי שניים מגודל ההערכות של גודל הבית הסטנדרטי בשנות ה-20.

הסבר אחד להמשך הצמיחה של הבתים שלנו, למרות העליות במחיר ובעלות הבנייה ופחות קרקע פתוחה? כמו כל כך הרבה דברים, זה חוזר לשגרה החדשה שלנו של יותר זמן בבית, שהתחיל עם הפופולריות של חידושים נוכחים כיום (תחשוב על שירותי סטרימינג) שהביאו פעילויות שאולי עשינו פעם מחוץ לבית, כמו ללכת ל הסרטים, בפנים. המגיפה האצה את המגמה הזו, אבל בילינו יותר זמן בבית אפילו לפני 2020, אומרים המומחים שלנו.

"כיום, אנשים למעשה מבלים יותר זמן בבית", אומר מסילו. "יש הרבה השפעות, הן חברתיות והן טכנולוגיות, שמפעילות לחץ על הרחבת הבית, מספר חדרי השינה, מספר חדרי הרחצה. למרות שגודל המשפחה או הרכב המשפחה לא השתנו הרבה, אופן השימוש בשטח השתנה לא מעט".

השימוש הזה ימשיך להשתנות, אבל דבר אחד בהחלט לא: הרצון הקולקטיבי שלנו להחזיק בבתים שלנו, איך שהם נראים. לאורך 100 השנים של Better Homes & Gardens,מטרת הבעלות על הבית נמשכה, וגם היא לא צפויה להיעלם ב-100 השנים הבאות.