מהי התאחדות בעלי בתים?

כמו שאתהקניות לבית חדש, סביר להניח שנתקלת בשכונות עם HOAs מקומיים, או עמותות של בעלי בתים. אולי יש לך ידע בסיסי על איך הארגונים האלה עובדים, אבל עד שתחיה בשכונה הנשלטת על ידי HOA, ייתכן שלא תהיה מודע לכל מה שהם עושים - ואיך זה עשוי להשפיע על חיי היום-יום שלך.

"אגודות בעלי בתים נמצאות בדרך כלל בבית חד-משפחתישכונות, קהילות בתים עירוניים,בניינים משותפיםוקהילות מגודרות", אומר מארק בוסקוהל, המייסד והמנכ"ל של Ninebird Properties. "הם עשויים גם להיות חלק מפיתוחים מתוכננים גדולים יותר הכוללים דיור למגורים, יחד עם שירותים אחרים כמו מגרשי גולף, מרכזי קניות או בתי ספר."

אם אתה עדיין לא בטוח מה כולל HOA, ביקשנו ממומחים טיפים מובילים לגבי מה הם HOAs, כיצד הם פועלים, ומה שאתה צריך לדעת אם אתה עומד לרכוש בית המנוהל על ידי HOA.

מה זה בדיוק HOA?

לא לכל שכונה יש HOA, אבל לאלה שיש להן שכבה נוספת של ממשלה בראש קהילות המגורים הספציפיות שלהן. הם מורכבים מבעלי בתים שגרים בגבולות ה-HOA, כך שהכללים, ההנחיות והשירותים שנאכפים מותאמים לאוכלוסיית האזור.

"לעמותות אלה בדרך כלל יש את הכוח לאכוף כללים ותקנות בנוגע לשטחים משותפים, גינון, עיצוב מבנים, אחזקת רכוש ופעילויות אחרות בתחום השיפוט שלהם", אומר Buskuhl.

לדברי Chis Gooch, עורך דין עם Fennemore, HOAs הם ישויות משפטיות, שנוצרו בדרך כלל על ידי היזם של המשנה כדי "לפקח ולאכוף אמנות, תנאים והגבלות מסוימות החלות על נכס מקרקעין".

ל-HOA יש מיקוד אזורי צר, מה שאומר שאותם אמנות, תנאים והגבלות - CC&R, כפי שהם ידועים גם - הם ספציפיים לחלוקה המשנה. והכללים שהם קובעים ואוכפים הם כאלה שנועדו לשפר את איכות החיים של אותם תושבים. במילים אחרות, לעתים קרובות הם לא עולים לרמה של חוק או פקודה מקומית.

"בבנייני דירות, HOAs אחראים לאכיפת כללים החלים על כל היחידות בתוך הבניין", אומר Buskuhl. "זה כולל דברים כמו הגבלות על רמות רעש, מדיניות חיות מחמד, הגבלות חניה ואמצעי אבטחה שנאכפים בקפדנות."

כיצד פועלות HOAs?

HOA מורכב מחברי מועצת המנהלים שלוקחים מידע מהתושבים ומנהלים את הארגון.

"האחריות העיקרית של דירקטוריון או גוף שלטוני של HOA כוללות הגדרה ואכיפת כללים, שמירה על אזורים ומתקנים משותפים, גביית דמי הכנסה מהתושבים, ניהול התקציב, אישור כל שינוי במתקני השטח המשותף ופתרון מחלוקות בין חברים", אומר Buskuhl.

"הם עשויים גם להיות אחראים לקיים פגישות סדירות עם בעלי בתים שבהם הם יכולים לדון בסוגיות כמו חוקי ייעוד, פרויקטים מוצעים או עניינים אחרים בעלי חשיבות."

כתוצאה מכך, Buskuhl אומר שחברי HOA צריכים להיות מודעים גם לזכויותיהם ולחובותיהם החוקיות - עם העובדה שלתושבים יש זכות להשתתף בקבלת החלטות בראש. בנוסף, ברוב ה-HOAs, חברים יכולים להצביע על הצעות שהובאו לדירקטוריון, או יכולים להתנדב לכהן במועצת המנהלים בעצמם.

Gooch גם אומר שרוב ה-HOAs מקיימים פגישות חודשיות, שבהן בעלי בתים יכולים להשתתף. בדרך כלל מותר להם לספק מידע במהלך פגישות אלה, בדומה לישיבות ממשלה פתוחות אחרות.

"אם בעל בית יכיר את חברי הדירקטוריון שלו, הוא יכול גם למעשה 'לבלוב' את אותם חברים בשיחות פרטיות או בתקשורת", אומר גוך.

Buskuhl מוסיף כי לחברי HOA יש זכות ליחס שווה על פי החוק והזכות לערער על כל כללים או תקנות שלדעתם אינם הוגנים. עם זאת, החרב הפיפיות כאן היא שלהיות חלק מ-HOA פירושו תשלום חובות - ותשלום אותם בזמן. עמלות ועמלות מיועדות לתחזוקה עבור היבטים שונים של ה-HOA, אומר ג'ים ברגרון, שותף ברוקר עם ביירד אנד וורנר שבסיסו בנפרוויל, אילינוי.

"העמלות שנגבות על ידי HOA מיועדות לשמירה על הקהילה וחיזוק הרזרבות", הוא אומר. "עמלות אלו נקבעות על סמך הוצאות תחזוקה שוטפות והוצאות הון צפויות. HOAs באילינוי נדרשות לבצע מחקר עתודות, הנעשה על ידי מהנדס מחוץ ל-HOA אשר בוחן כל נכס בבעלות העמותה כדי להגיע עם לוח הפחתות להחלפה והחלפה".

אם ל-HOA יש בריכה, למשל, מהנדס עשוי להעריך את תוחלת החיים של מחמם הבריכה ומה יעלה בסופו של דבר להחליף יום אחד. המידע הזה ישמש כדי להבטיח שהכסף יהיה מספיק כסף בחשבון הרזרבה של ה-HOA עבור ההוצאה הקרובה.

"חשבון המילואים של העמותה נועד לקבל את הפגיעה התקופתית הללו וכן לשמור על כספים בהישג יד עבור הוצאות לא מתוכננות", אומר ברגרון. "HOA גם שומרת על מה שנקרא תקציב תפעולי, הכולל הוצאות קבועות. זה יכלול, למשל, תחזוקה ותפעול של הבריכה, בית המועדון, מגרשי הטניס וגינון משותף".

היתרונות של HOA

אולי היתרון העיקרי של HOA הוא הנוחות של חיים בקהילה שבה חוקים מסוימים (כולל אלה לאסתטיקה) נשמרים להנאת כולם.

"מכיוון שהכללים נועדו למנוע הרס והידרדרות של מראה בית אחד בשכונה, ערכי הבית של הקהילה ירוויחו בדרך כלל", אומר גוך.

יתרון מרכזי נוסף הוא ש-HOA מטפלים לעתים קרובות בתחזוקה ותחזוקה של אזורים משותפים, כולל בריכות, חדרי כושר, פארקים ומאפייני אבטחה, כמו גם שירותים אחרים. בקהילות בית פרטיות אחרות, אולי אין לך את המקום או המשאבים ליהנות מבריכה פרטית, אבל HOAs הופכים את התכונות האלה לזמינות לכולם.

חסרונות של HOA

חלק מבעלי בתים עשויים להיזהר מרכישת בית בתוך קהילת HOA ממספר סיבות. ראשית, ייתכן שבעלי בתים לא ירצו HOA מכיוון שהם לא מסכימים עם הכללים וההגבלות המוטלות על ידי ה-HOA, שיכולים להכתיב הכל, החל מהצבע שתוכל לצבוע את הבית שלך ועד לסוג הגינון שאתה יכול לקבל.

חיסרון נוסף הוא זהחברות ב-HOA היא בדרך כלל אוטומטית ונדרשת. עמלות אלו יכולות להיות גבוהות ולעלות עם הזמן. עמלות HOA אחרות משתנות מאוד מקהילה לקהילה. חלקם עולים רק כמה מאות בשנה בעוד שאחרים יכולים להיות מאות בכל חודש. עמלות אלה יכולות להשפיע בצורה דרסטית על מה שאתה יכול להרשות לעצמך במסע הציד שלך בתים, כאשר הם מתווספים למסים, שירותים וביטוחים - במיוחד בהתחשב בכך שנכסים רבים אחרים אינם דורשים בדרך כלל עמלות אלה של קונה.