האם אתה יכול לסרב להצטרף לאגודת בעלי בתים?

נגיד שמצאת את בית החלומות שלך, אבל זה במקרה בשכונה עם אהתאחדות בעלי הדירות, הידוע בכינויו HOA. עם HOA, ישנם כללים ותקנות שאתה תצטרך לעקוב כתושב חדש, כמו גם עמלות שתצטרך לשלם. אולי אתה תוהה אם אתה צריך להיות חבר מלכתחילה. התשובה הקצרה? כן, כנראה שכן.

"חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי להבין את הזכויות שלך כקונה במסגרת HOA במיוחד מכיוון שהכללים משתנים מאוד בהתאם למדינה ולאזור", אומר שון פפאס, שותף ב-Starr Associates LLC.

דיברנו עם כמה מומחי נדל"ן ששקלו מה יכולות להיות הזכויות שלך כשמדובר בהצטרפות או סירוב להצטרף ל-HOA.

איך עובדות HOAs

HOA הוא ארגון שמפקח על אזור קטן או שכונה, הפועל בדומה לממשלת עיר מקומית קטנה. לכל HOA יש קבוצה משלו של התחייבויות, תנאים והגבלות, המכונה לעתים קרובות CC&Rs. מועצת המנהלים הנבחרת של חברי HOA קובעת ואוכפת את ה-CC&Rים הללו, אך לא כל החלטה תלויה לחלוטין בהם.

"לבעלי בתים יש את הזכות להשתתף ולדבר באסיפות HOA, להצביע בענייני HOA, לגשת למסמכי HOA, ולהבטיח שה-HOA פועל בהתאם למסמכים המנהליים ולחוקים המקומיים שלו", אומרת איילין לצרטה, בעלים ומתווך ב-Better Homes and Gardens Real Estate Island Lifestyle. "אם בעל בית מאמין שה-HOA שלו אינו פועל כראוי, הוא עלול לנקוט בצעדים משפטיים נגד ה-HOA."

בנוסף, לפי Pappas, שינויים כללים ותיקונים לחוקי עזר תלויים לפעמים באישור של אחוז מסוים מבעלי בתים שגרים בשטח ה-HOA.

כאשר אתה מצטרף לקהילת HOA, אתה משלם עמלות בתמורה לגישה לשירותים ומתקנים מסוימים כגון בריכות קהילתיות, חדרי כושר ופארקים. אתה עשוי גם לזכות בשירות אבטחה וכניסה סגורה לקהילה בגלל האגרות הללו.

יתרון מרכזי נוסף של HOA הוא שהאחראים גם מחפשים לשמור על אסתטיקה מסוימת בתוך השכונה, כך שלא תצטרכו לדאוג שהשכן שלכם יתחמק עם אי כיסוח הדשא שלהם כל הקיץ. הצד השני, כמובן, הוא שעליכם גם לעקוב אחר כללים נוקשים לפעמים לגבי כל דבר, החל מגינון ועד עיצוב הבית ומדיניות חיות מחמד.

"היתרון המרכזי של חיים בקהילה עם HOA הוא השקט הנפשי הנובע מהידיעה שערכי הנכס שלך נשמרים, ששטחים משותפים מטופלים באופן שוטף ושסטנדרטים מסוימים לאיכות חיים נשמרים", אומר מארק. Buskuhl, מייסד ומנכ"לנכסי Ninebird. "חוץ מזה, על ידי איגום משאבים באמצעות עמלות משותפת, בעלי בתים יכולים ליהנות ממתקנים כמו בריכות קהילתיות או מרכזי כושר בתעריף מוזל."

האם אתה נדרש להצטרף ל-HOA שלך?

למרבה הצער, אינך יכול לסרב להצטרף לאגודת בעלי בתים, לדברי כריס גוך, עורך דין במשרד עורכי הדיןפנמור.

"אם אתה רוכש בית או דירה הכפופים לאישורי CC&R רשומים, אז למעשה הסכמת להיות כפוף לכללים ולממשל הללו של ה-HOA", אומר גוץ'.

למעשה, סירוב לשלם אגרות או ציות לכללי ה-HOA עלול להוביל לכמה השלכות חמורות. Gooch אומר כי HOA יתחיל בדרך כלל בקנס של תושב שלא משלם או ממלא אחר הכללים.

"קנסות ועונשים אלה יכולים להצטבר עם הזמן, וה-HOA יכול לתבוע את בעל הבית על הפרת חוזה מכיוון שה-CC&Rs נתפסים כחוזה בין בעלי הבית", מסביר גוץ'. "זה יכול לגרום לכך שפסק דין יירשם נגד רכושו של בעל הבית ועלול להוביל בסופו של דבר לעיקול על ידי ה-HOA."

לסרטה אומרת שהיו לה כמה לקוחות שבחרו אפילו לא לסייר בבתים בתוך HOAs מחשש שיצטרכו לציית לכללים שלהם. מניסיונה, לחיות מחוץ ל-HOA היא הדרך היחידה להימנע מעמלות וכללים.

"כשאתה רוכש בית בתוך קהילה שיש בה אגודת בעלי בתים, חברות היא בדרך כלל חובה", היא אומרת. "אני אישית אף פעם לא מכרתי נכס שבו הייתה אופציה להצטרף או לא".

נסיבות ייחודיות

ישנן כמה נסיבות שיאפשרו לך לסרב להיות חבר ב-HOA - הראשונה היא שה-HOA נוצר לאחר שרכשת את הבית שלך.

במצבים מסוימים, ישנם חוקי HOA שהופכים באופן ספציפי את החברות להתנדבות. בקהילות אלו, ההצטרפות תלויה בך, אך סביר להניח שתאבד את הגישה לשירותים או שירותים מסוימים אם תבחר לא להצטרף רשמית ולשלם עמלות. מסיבה זו, חלק מרוכשי הדירות בוחרים לשקול רק בתים ללא גופים שלטון כאלה במקום. זו הדרך הטובה ביותר להימנע מהצטרפות ל-HOA, אומרים מומחים.

פאפאס אומר שלא סביר שתצליחו לעקוף כללים מסוימים של HOA שאינכם אוהבים, אז הקפידו לבדוק את כל ה-CC&R של הקהילה לפני שאתם מתחייבים לרכישה. בנסיבות נדירות, ייתכן שתוכל לבקש מהדירקטוריון לוותר על כלל מסוים, אבל לא מובטח לך שתצליח.

"לא הייתי ממליץ לאף אחד שנכנס לרכישה כזו לקנות מתוך אמונה שניתן לשנות את הכללים עבורו ורק עבורם", אומר פאפאס.

אז אם לבית הזה שאתה מסתכל עליו יש HOA ואתה מתכנן לאחסן את הסירה שלך בחניה שלך, לצבוע את הבית שלך בכתום בהיר, או לגדר בחצר הקדמית שלך, חשבו שוב.

"החסרונות או המגבלות העיקריים הקשורים ל-HOAs קשורים לאכיפת הכללים והתקנות שלהם", אומר Buskuhl. "למרות שחלקם עשויים לשקול את ההגבלות הללו כמועילות בשמירה על סטנדרטים קהילתיים, הן יכולות גם להגביל יתר על המידה עבור חלק מבעלי בתים שרוצים יותר חופש לבטא את עצמם באמצעות הרכוש וסגנון החיים שלהם."