האם שוק הדיור יקרוס ב-2025?

מכיוון שהריביות נותרות גבוהות והמלאי נותר נמוך, רוכשי דירות פוטנציאליים רבים מוצאים את עצמם צופים בשוק אחר סימנים של חוסר יציבות. למעשה, מאז המגיפה, מומחי נדל"ן רבים חיכו שהנעל השנייה תיפול, בציפייה להתרסקות גדולה שתשפיע על כל ההיבטים שלשוק הדיור. עד כה, זה לא קרה — והתקוות גדולות שזה לא יקרה.

"תחזית הדיור הרשמית שלנו לשנת 2025 לא פורסמה עד מאוחר יותר השנה, אבל הציפייה הגבוהה שלי היא ששוק הדיור יסתדר טוב יותר ב-2025", אומרת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית שלRealtor.com. מכיוון שחלפו כמעט חמש שנים מאז תחילתה של המגיפה - שהשפיעה מאוד על שוק הדיור - אנו בוחנים מקרוב את מדדי השוק כדי לראות האם התרסקות אפשרית.

סקירה של שוק הדיור הנוכחי

כמה דברים מרכזיים קרו לשוק הדיור כשהמגיפה פגעה בתחילת 2020. ראשית, עובדים רבים החלו לעבוד מרחוק. לאחר חודשים של אורח חיים חדש זה, שוכרים ובעלי בתים החליטו שהם רוצים יותר מקום הן למשרדים הביתיים והן לחצר האחורית שלהם. בעלי בתים אלה החלו לקנות או לרשום את ביתם הנוכחי למכירה, וגרמו לפריחה פתאומית בשוק.

אבל הפריחה לא נמשכה זמן רב - זמן קצר לאחר מכן, מחירי הדירות האסטרונומיים גרמו לפדרל ריזרב להתחיל להעלות את ריבית המשכנתאות. נותרו שיעורים בשמיים, והייתה להם אפקט הקפאה על השוק הן עבור בעלי בתים הנוכחיים והן עבור קונים פוטנציאליים בפעם הראשונה. הסיבה לכך היא שמי שבבעלותם בית לא שש למכור (ולוותר על ריבית המשכנתא הנוכחית שלו), כך שרוכשי דירות פוטנציאליים מתומחרים מהשוק.

כיום, מומחים רבים מאמינים כי רמות המלאי מתאזנות בעוד מחירי הדירות ממשיכים לעלות בחזרה לשגרה. ובכל זאת, הריבית נותרה גבוהה.

"2024 התחילה עם הרבה הבטחות כאשר שיעורי המשכנתאות ירדו בסוף 2023, אבל ההבטחה הזו הלכה ודעכה ככל ששיעורי המשכנתאות עלו", אומר הייל. "כאשר אנו מתקרבים לסוף 2024, אנו רואים את שיעורי המשכנתאות יורדים שוב. כפי שאני מצפה שהירידה הזו בריבית המשכנתא תימשך, 2025 צפויה לראות שיפור במכירות הבתים".

האם השוק יקרוס ב-2025?

רוב המומחים מסכימים שבמקום לקרוס, השוק ימשיך לחוות תיקון שיועיל גם לקונים וגם למוכרים. "בראש ובראשונה, אני לא צופה התרסקות, במיוחד כזו חמורה כמו שהייתה לנו ב-2008", אומרת אן קופר, מתווך עםRe/Max של בולדרבמשך 27 שנים. "הלקחים שהופקו מאותה תקופה הובילו להקפדה על תקנות הלוואות, ויש לנו היום כלכלה כוללת חזקה יותר".

"במקום זאת, מה שאני חושב שיקרה, ואני כבר רואה את זה, הוא שתמחור הדירות יתייצב, ועליות המחירים המהירות שחווינו בשנים האחרונות ישטחו", אומר קופר. "סביר להניח שיתרחשו שינויים מקומיים, כלומר חלק מהשווקים עדיין יחוו עלייה במחירי הדירות. זה תלוי ברמות המלאי, דרישת הקונים וכלכלות מקומיות".

סטיב ניקסטרו, עורך מנהל בנדל"ן חכם, מסכים. "אני לא מצפה להתרסקות אלא לתקופת צינון פוטנציאלית עם אולי כמה ירידות מחירים קטנות", הוא אומר. "הסיבות העיקריות לכך: ראשית, המלאי עולה ברחבי הארץ, וכעת יש לנו את הרישומים הפעילים ביותר בשוק מאז טרום קוביד."

ניקסטרו אמר שהוא מצפה שרמות המלאי ימשיכו לעלות כאשר בעלי בתים שננעלו בריביות משכנתא של 3-4% רואים את הריבית הנוכחית יורדת ומתחילים להרגיש יותר בנוח לרשום את בתיהם ולעשות מהלך. "אלה חדשות טובות עבור קונים שיש להם כעת יותר אפשרויות, עם פחות מלחמות הצעות", הוא אומר.

מבט מקרוב על שיעורי הריבית

מומחים מסכימים כי כלפי מטהמגמת שיעורי המשכנתאימשיך השנה, החל בפגישה של הפדרל ריזרב בספטמבר. "הפד נפגש החודש וצפוי להפחית את הריבית ב-0.25 נקודות בסיס, אבל הם יכולים להוריד את הריבית אפילו יותר בפגישות עתידיות", אומר ניקסטרו. "בעוד שהשיעורים היו פעם 7% בטווח קבוע ל-30 שנה, הם כעת בסביבות 6-6.5% ויכולים ליפול לטווח של 5% ב-2025, מה שיתמוך בביקוש."

וככל שהריבית תרד, הבתים יהיו נוחים יותר לקונים. "גורמים אלה משפיעים על שוק הדיור ומחירי הדירות והם שלובים זה בזה", אומר ניקסטרו. "ריביות המשכנתאות צפויות לרדת כאשר הפד יתחיל להוריד את הריבית בפגישתו בספטמבר, ואולי עוד יותר בפגישות הבאות".

אבל, שיעורי המשכנתא הם לא הגורם היחיד שמומחים צופים בסימנים לבריאות השוק.

4 אינדיקטורים עיקריים שהמומחים צופים בהם

כאשר מעריכים אתבריאות שוק הדיור, קופר שם לב לריביות, לאינפלציה, לשיעורי התעסוקה ולרמות המלאי.

"ריביות גבוהות יותר מעלות בסופו של דבר את מחיר רכישת הבית הסופי. כשמוסיפים את תשלומי הריבית הגבוהים יותר, רוכשי הדירות משלמים יותר עבור הבית ממה שהם היו משלמים כאשר התעריפים היו נמוכים משמעותית", אומר קופר. "זה מפחית את סבירות הבתים ויכול להוביל להאטה בשוק."

באופן דומה, היא אומרת שהאינפלציה הגבוהה משפיעה לרעה על כוח הקנייה של הקונים. "שיעורי אבטלה נמוכים יותר בדרך כלל מגבירים את אמון הצרכנים ומגדילים את הביקוש בשוק הדיור", היא מוסיפה. "גם ההפך נכון. אם שיעורי התעסוקה ירדו, גם אמון הצרכנים יורד, והביקוש לדיור יורד".

לבסוף, מלאי גבוה יכול להוריד מחירים בעוד שמלאי נמוך יכול להגדיל אותו. "זמינות הדיור היא הגורם הדומיננטי עבור רוכש הדירה החציוני, ושיעורי המשכנתא, ההכנסות ומחירי הדירות הם שלישיית הגורמים החשובים ביותר שמעצבים את סבירות השגה", אומר הייל. "עלייה בהכנסות היו גורם חיובי למחירי דיור במחירים סבירים, אבל לא הספיקו כדי לקזז לחלוטין את העוקץ של מחירי דירות גבוהים וריביות משכנתא. במבט קדימה, ייתכן שההכנסות לא יצמחו מהר ככל שהכלכלה יורדת הילוך, כך שרוח הגב הזו תעבור לרוח נגדית, אבל שיעורי המשכנתא צפויים לספק דחיפה לכוח הקנייה של רוכשי הדירות לאחר תקופה של גרר".

הייל ציין כי מספר הבתים המוצעים למכירה באוגוסט השנה היה נמוך יותר מאשר בשנה הקודמת, דבר שהיווה חריגה מהמגמות האחרונות.

"הגידול בהיצע גם עזר להאט את הזמן בשוק, שהמשיך להישאר הרבה יותר מהיר ממה שהיה אופייני לפני המגיפה", היא אומרת. "בכל הארץ, בתים היו בשוק במשך 7 ימים יותר מאשר לפני שנה. יתרה מכך, נתוני Realtor.com מראים כי על כל עלייה של 5.5 נקודות אחוז ברישומים פעילים בשוק, הימים בשוק גדלו ביום אחד. זה נותן לקונים זמן נוסף לקבל החלטות, והוא בעל ערך במיוחד עבור קונים בפעם הראשונה המנווטים החלטת רכישה."

כאשר מחירי הדירות עלו במהלך השנים האחרונות, אזורים רבים החלו להילחם במחסור במלאי עם בנייה חדשה במחיר סביר - מגמה שנמשיך לראות ב-2025.

"ההצטברות מלאי דיור בר השגהעד כה היה הבולט ביותר בדרום. אזור זה ראה יותר בנייה חדשה מאשר אזורים אחרים הן במשפחה והןרב משפחתיצדדים של שוק הדיור שעזרו לאזור להגיע הכי קרוב לסגירת פער המלאי לעומת נורמות טרום-מגפה", אומר הייל. "זה עזר לשמור על מחירי הדירות ושכר הדירה רך יותר באזור זה, בעוד המחירים בצפון מזרח ושכר הדירה במערב התיכון המשיכו לטפס".

מה קורה אחר כך?

מומחים אומרים שחלקים רבים במדינה ימשיכו לראות תיקוני מחירים עם ירידת שיעורי המשכנתאות. "באופן כללי, שווקים שראו עליות מחירים משמעותיות במהלך המגיפה - כמו אוסטין, פיניקס וראלי - פגיעים יותר לתיקוני מחירים ככל שההיצע גדל והביקוש מתרכך", אומר ניקסטרו. "מצד שני, שווקים במחירים נמוכים יותר שלא חוו עליות מחירים דרמטיות, וכאלה שנהנים מתעסוקה חזקה ומנתונים דמוגרפיים נוחים, צפויים לבצע ביצועים יציבים יותר".

ואם אתהמתכונן לרשום את הבית שלך, ניקסטרו מציע להסתמך על סוכן הנדל"ן שלך להצעות תמחור. "מוכרים צריכים להיות מציאותיים יותר בתמחור, מכיוון שרבים עדיין מאמינים שאנחנו בשוק ה-COVID הלוהט שבו הם יכולים לרשום מעל שווי שוק הוגן ולצפות ל-10-20 הופעות והצעות מרובות בשבוע הראשון", אומר ניקסטרו. "התוצאות האלה הרבה פחות נפוצות בשוק של היום."

אם אתה קונה, היה מוכן ללחוץ על ההדק כשהתזמון מתאים, מוסיף ניקסטרו. "משמעות הדבר היא להגיע למצב הפיננסי שלהם במקום טוב: שיפור ניקוד האשראי, הגדלת הכנסה והפחתת הוצאות, תוך חיסכון במקדמה ובעלויות סגירה", הוא אומר. "לבסוף, גם קונים וגם מוכרים צריכים ליצור קשר עם מתווך מנוסה בשוק שלהם כדי לקבל תובנות מקומיות. הם יכולים לעזור לך להתעדכן במה שקורה בשוק שלך”.

בינתיים, המדינה נמצאת על סף בחירות לנשיאות - שלתוצאותיהן תהיה השפעה ניכרת על שוק הדיור. "שני המועמדים לנשיאות זיהו צורך בהיצע דיור נוסף בשוק האמריקאי", אומר הייל. "הגישה שלהם להתמודדות עם הפער הזה שונה וללא ספק תמלא תפקיד במה שצפוי, אבל זה יהיה תלוי לא רק במי שייבחר, ​​אלא איך הם יכולים בסופו של דבר לעבוד עם הקונגרס כדי להעביר הצעות מעבר לקו הסיום".

"התפקיד של המדיניות והתקנות הממשלתיות בביצועי שוק הדיור בשנת 2025 תלוי לחלוטין באילו מדיניות ותקנות הם מיישמים", אומר קופר. "הקלה בתקנות המשכנתאות, הרפיית תקני ההלוואות או הפחתת דרישות המקדמה עשויות להגביר את הסבירות ולעורר ביקוש, ולסייע במניעת ירידה משמעותית בשוק. לעומת זאת, סטנדרטים מחמירים של הלוואות יכולים להפחית את הנגישות ולהוביל לירידה בביקוש. זה עלול להחמיר את הירידה בשוק".

מחוץ לבחירות, קופר אומר שאזורים בודדים יכולים להסתכל על נתונים מקומיים עבור אינדיקציות לבריאות שוק הדיור שלהם. "גורמים רבים ישפיעו אזורית על תחזית שוק הדיור לשנת 2025", אומר קופר. "לדוגמה, אזורים עם צמיחה מוצקה בעבודה צפויים לחוות יציבות או אפילו עליות במחירי הדיור. אזורים עם מספר תעשיות המסייעות להניע את הכלכלות שלהם גם פחות רגישים לשפל. לבסוף, אזורים שחווים גידול אוכלוסין יראו גם ביקוש מוגבר לדיור, מה שיכול להעלות את המחירים".

קופר גם סבור כי למרות הראשוניעבודה מהביתהגל הסתיים, המעבר ללוחות זמנים עבודה היברידיים ימשיך להשפיע על השוק. "ראוי לציין שהמעבר המתמשך לעבודה מרחוק משפיע על הביקוש לדיור פרברי וכפרי כאשר רוכשי דירות יוצאים מהשווקים העירוניים", היא אומרת.

ייעוץ לקונים ולמוכרים

אם אתה שוקל לקנות או למכור בשנה הקרובה, מומחים מסכימים שיש כמה דברים שאתה יכול לעשות ללא שינויים משמעותיים בשוק.

"זה יכול להיות ממש מתסכל עבור רוכשי דירות ומוכרים שמרגישים שיש הרבה גורמים שאינם בשליטתם", אומר הייל. "אבל הגישה הטובה ביותר היא להכיר בכך שיש הרבה מעבר לשליטתם ולהתמקד בדברים שניתן להתאים."

הייל אומר שיש דברים שקונים יכולים לעשות כדי לשפר את שיעור המשכנתא האישי שלהם בהתאםמחקר מ- Realtor.com. קונים שעובדים כדי לשפר את ציון האשראי שלהם, להוריד חובות או להגדיל את הכנסתם, לשלם מקדמה גדולה יותר או לחפש בין מלווים יקבלו לעתים קרובות תעריף טוב יותר.