האם שוק הדיור יקרוס ב-2024?

נראה שמומחים וסוכני נדל"ן צופים קריסת שוק הדיור מאז המגיפה, כאשר מחירי הדירות זינקו והריבית על המשכנתאות הוכפלה, אבל זה עדיין לא קרה. האם 2024 היא השנה?

"שוק הדיור נכנס ל-2024 בנקודה מעניינת", אומרדניאל הייל, הכלכלן הראשי של Realtor.com. "בעוד שמומחים רבים ציפו לירידות מחירים משמעותיות בשנת 2023, שוק הדיור התנגד במידה רבה לציפיות הללו, כאשר מחירי מכירת הבתים צנחו על בסיס שנה לשנה במשך ארבעה חודשים בלבד, ומחירי הבתים הטיפוסיים ירדו במשך חודשיים בלבד. הגורמים שהובילו אנליסטים לצפות לירידות במחירי הדירות נותרו ללא שינוי או גרוע מכך".

מה עומד באופק לשנה הקרובה? למומחים יש דעות מעורבות, אבל רובם מסכימים שהתרסקות לא צפויה. במקום זאת, הם צופים מה שהם מכנים "איפוס מלא", "ירידה" או "תיקון".

עם כל עונה שחולפת, עדיין לא ראינו את הירידה שכל כך חששו שיבואה. ואכן, כמה סוכנים הזהירו בשנה שעברה מפני תיקון בשוק שיאותת על מעבר חזרה למחירים רגילים, יותר מלאי ועוד פחות הצעות תחרותיות. ובכל זאת, באזורים רבים בארץ, השוק נראה תחרותי כתמיד, במיוחד עבור רוכשים ראשונים.

"נדל"ן הוא מניע מרכזי בכלכלה שלנו והפד חייב לראות את הקשקש שקיים כעת. זו שאלה של מתי הריבית (המשכנתא) יתחילו לרדת בצורה משמעותית, לא אם הם ירדו", אומרמליסה קון, סגן הנשיא האזורי של משכנתא וויליאם רוויס. "הניחוש שלי הוא שחג המולד לא יגיע למגזר הנדל"ן עד תחילת 2024."

במבט לאחור

כשהמגיפה פגעה ועובדים רבים החלו לעבוד מהבית, השוכרים החליטו שהם רוצים יותר מקום, ובעלי הבית החליטו שהם צריכים לשדרג. כולם רצו משרד ביתי וחצר להירגע בה; פריחה החלה בשוק.

עד מהרה, מחירי הדירות עלו לרמות אסטרונומיות.

כדי לתקן את הפריחה ולהתחשב באינפלציה, הפדרלים החלו להעלות את ריבית המשכנתאות. פעולה זו הרתיעה קונים רבים מלהיכנס לשוק או למכור את ביתם הנוכחי כדי לשדרג. כעת, ההיצע פוחת מסיבה זו.

"ההיצע ירד כי הרבה מוכרים לעתיד נשארים בצד. אם הם יעברו, הם יצטרכו להחליף את המשכנתא הזולה הקיימת שלהם במשכנתא הרבה יותר יקרה, אולי מ-3.5% לקרוב יותר ל-8%", אומררוברט אלסוןשל קולדוול בנקר ורבורג.

עם מלאי מצומצם, מחירי הדירות המשיכו לעלות, אם כי רבים מאמינים שהם מתאזנים כעת.

"למרות שמחירי הדירות ירדו מעט מהשיאים של 2022, הירידה היא מתונה, בין אם אנחנו מודדים מחירי מבצע או מחירי רישום", אומר הייל. "מספר הבתים למכירה הוא מעל לשפל השיא שנרשם בתחילת 2022, אך נותר ב-45% מתחת למה שהיה אופייני בין 2017 ל-2019."

מלאי נמוך, בתורו, הוביל לגידול בבנייה החדשה, שלדברי הייל צפוי להמשיך.

"למרות הרוח הנגדית של עלות סבירות, בוני בתים ניצלו עד כה את המחסור בבתים קיימים למכירה על ידי שמירה על קצב בנייה חזק יחסית", היא אומרת ומצביעה על דוח אוקטובר על המגמה. "כל עוד שיעורי המשכנתאות נשארים גבוהים, אנו צפויים לראות את המגמה הזו נמשכת", אמר הייל.

בדו"ח זה, הייל מציין כי בעוד שהעלאת ריבית המשכנתא מונעת מחלק מהרוכשים להיכנס לשוק, יכולה להיות להם גם השפעה הפוכה של לדרבן אותם לחתום על חוזה בציפייה לתעריפים גבוהים עוד יותר שירדו מהפייק.

אז האם השוק יקרוס?

מומחים לא צופים קריסת שוק הדיור בשנה הבאה. כְּמוֹסטיב דה-גוזמן, מציין מייסד ומנכ"ל rēhavaPress, ההתרסקות ב-2008 הייתה תוצאה של שבעלי בתים לא יכלו לשלם את המשכנתאות שלהם. בעוד שגורמים משפיעים על המשכנתאות גבוהות יותר עבור קונים, הבנקים שינו את נוהלי ההלוואות שלהם בשנים שחלפו מאז.

"המלווים מנפיקים משכנתאות עם תקני הלוואות מחמירים יותר מאשר לפני המיתון הגדול", אומר דגוזמן. "זה עוזר להפחית את הסיכון של לווים אי פירעון בהלוואות שלהם, מה שיוביל לקריסה בשוק הדיור".

במקום זאת, סוכנים וברוקרים מאמינים שמחירי המשכנתאות והריביות ימשיכו להתייצב, אם לא לרדת, במהלך השנה הבאה.

"השיעורים הגבוהים יותר יכולים להיות הנורמלי החדש", אומרלינדזי הרן, סוכן ב-Christie's International Real Estate. "עם זאת, אם גורמים כלכליים יאלצו אחוז גדול מהאנשים להוציא את בתיהם לשוק, אני אתחיל לדאוג".

הרן אומרת שאם הייתה מתרחשת עלייה חדה במוכרים ובמלאי של פי שלושה עד ארבעה מהרמה הנוכחית, יהיה מה שהיא מכנה "תיקון חזק" בשוק.

"אם המלאי יישאר נמוך, וגם אם הביקוש יירד, זה עדיין יהיה שוק חזק", היא מוסיפה.

מה קורה עם שיעורי הריבית?

שיעורי הריבית הכפילו את עצמם ב-2022, מה שגרם לרבים לתהות אם נפלה בשוק, אבל רבים מציינים שהשיעור הוא מספר שראינו בעבר, אפילו לאחרונה.

"אם מסתכלים אחורה על הריבית הקבועה ל-30 שנה ב-50 השנים האחרונות, הריבית הממוצעת הייתה 7.75%", אומר הרן. "אז למרות שהשיעורים נראים גבוהים, כרגע הם למעשה נורמליים במהלך ההיסטוריה."

סוכנים רבים מאמינים שהתעריפים הללו יחזיקו מעמד ב-2024 או אפילו יירדו מעט.

"ריבית המשכנתא ל-30 שנה בארה"ב עמד על 7.74% בממוצע מ-1971 עד 2023, והגיעה לשיא של כל הזמנים של 18.63% באוקטובר 1981 ושפל שיא של 2.65% בינואר 2021", אומר הרן.

אינדיקטורים ומגמות מומחי מעקב

מומחים שומרים את עיניהם על כל מיני מספרים ומגמות שיכולות להצביע על שינויים גדולים בשוק.

רט ויסמן, מייסד ומנכ"ל Wiseman Advising LLC / Section8Coaching.com, צופה במספר מבני הבנייה החדשות מכיוון שעצירה או ירידה עשויה להיות פחות מלאי עבור קונים מעוניינים. אם זה המקרה, סביר להניח שבעלי בתים רבים המעוניינים למכור יבחרו להישאר בבתיהם כדי להימנע מריבית גבוהה יותר על משכנתא חדשה, ולצמצם עוד יותר את המלאי.

עיקולים ופיגורי משכנתאות, שיכולים להצביע על כך שהלווים מתקשים לבצע תשלומים וששוק הדיור נחלש, הם גורמים שדגוזמן אומר שהוא צופה בו. בנוסף, הוא אומר שירידה במכירות הבתים ובמחירי הדירות עשויה להיות סימנים לירידה.

הייל אומר שכלכלנים רבים דאגו לסירוגין לגבי מיתון מאז שה-Fed החל ב"הידוק המוניטרי" שלו, ושגם זה יכול להשפיע מאוד על שוק הדיור.

"מיתון בשנת 2024 כנראה יחליש את הביקוש לדיור מעבר לרמה הנמוכה הנוכחית שלו, ואם הוא היה משמעותי מספיק, הוא עלול להדגיש את הכספים הקיימים של בעלי בתים מספיק כדי לגרום לחלק למכור, ולהפוך את מאזן ההיצע והביקוש שראינו לאחרונה. כמה שנים", היא אומרת, "במילים אחרות, מיתון ב-2024 עלול לגרום למחירי הדירות להיחלש".

מה הלאה

במקום התרסקות מלאה, נח רוזנבלט, מייסד שותף שלUrbanDigs, צופה איפוס.

"אני לא חושב שהשוק הולך ליפול מצוק, כמו במהלך המשבר הפיננסי הגדול או המגיפה. אני חושב שבמצב בו אנו נמצאים כעת, יהיה משך זמן ארוך יותר של נפח עסקה נמוך יותר שבו הכאב מורגש לאורך זמן, לאו דווקא בשלבים המוקדמים", הוא אומר. "אני לא מצפה לאיפוס מחיר מסוג צלילת צוק אלא לירידה ארוכה ומתמשכת יותר, שכנראה אפילו לא התחילה עדיין או נמצאת בשלבים מוקדמים מאוד".

הרן מציינת כי עם נובמבר 2024 באופק, היא צופה הפלגה חלקה.

אם הריבית תרד בחזרה לטווח של 3%-4%, היא צופה "זרם גדול של קונים", וכןאם שכר הדירה ימשיך לעלות, קונים עדיין יראו את הערך בבעלות על בתים למרות התעריפים הגבוהים, היא מוסיפה.

כמובן, מיתון גדול או אפילו קטן יכול לשנות זאת. הרן אומר שזה הזמן שבו קונים מוסמכים עוזבים את השוק בעקבות אובדן עבודה וחוסר ביטחון בעבודה.

"אם האינפלציה לא תשתלט, שוק הבית השני עלול להתרכך מכיוון שמדובר ברכישות לפי שיקול דעת ולא ברכישות נדרשות כמו מקלט מאובטח", היא מוסיפה.

מגמות שוק הדיור הנוכחיות, אם כי מעורבות, נשארו בקנה אחד עם התמורות ההיסטוריות עד כה, אומר דגוזמן.

"מצד אחד, מחירי הדירות עדיין עולים, אם כי איטיים יותר מאשר בשנים האחרונות. מצד שני, מכירות הדירות מתחילות לרדת מעט", הוא אומר. "מגמות אלה תואמות בדרך כלל נתונים היסטוריים. מחירי הדירות נוטים לעלות עם הזמן, אך הם גם נוטים לחוות תקופות של תנודתיות. גם מכירות בתים נוטות להשתנות לאורך זמן, אבל הן בדרך כלל נשארות יציבות יחסית".