האם שוק הדיור יקרוס ב-2023?

התרסקות היא מילה גדולה, במיוחד כשאתה מדבר על נדל"ן, אבל כשמסתכלים על התנאים הכלכליים הנוכחיים ואי הוודאות הפיננסית האחרונה (בתוספת ריבית על המשכנתא), קל לתהות אם שוק הדיור - אחרי שנים של שוק לוהט -תתרסק בשנת 2023. (אנשים תהו את אותו הדבר לגבישוק הדיור לשנת 2022.)

ישתנו הרבה בשוק: הריבית תתאזן ומחירי הדירות ירדו, אבל בקצב איטי יותר. המלאי יישאר מוגבל מכיוון שהבייבי בומרס נשארים בבתיהם בעוד בני דור המילניום מחפשים להיכנס לשוק הדיור. זה הכל לפי מומחים שמאמינים שאמנם השוק לא יתרסק, אבל זהרָצוֹןלחוות תיקון קורס בשנת 2023.

בחלק גדול מהשנים 2020 ו-2021, הביקוש לבתים היה גבוה וההיצע היה נמוך. שיעורי הריבית היו בשפל היסטורי. יחד, גורמים אלו יצרו שוק מוכרים היפר-תחרותי, כאשר קונים נהרו אל רשימות חדשות, מבצעים הצעות במזומן וממהרים להציע מחיר גבוה יותר זה על זה.

כעת, המחירים עדיין גבוהים אך מתייצבים, הריבית מטפסת במהירות והתחרות הולכת ופוחתת. איגוד המתווכים הלאומי דיווח על כךמכירות הבתים צנחו ביולי ואוגוסט, המראה ירידה בביקוש שרבים מייחסים לעליית ריבית המשכנתא. אבל האם כל זה מספיק כדי להוביל להתרסקות?

בעוד שגורמים אלה עשויים לגרום לכמה אנשים לתהות אם זה אומר שאנו לקראת משבר דיור נוסף, כמו זה שראינו ב-2008, התשובה היא לא - לפחות עדיין לא!

"אמנם זה עשוי להיות שונה בשווקים מקומיים, אך נפילה רחבה של השוק אינה סבירה", אומררוב קוק, סגן נשיא לשיווק בחברת Discover Home Loans.

חלק מהמומחים מצפים שהביקוש יתגבר בקרוב, במיוחד לאחר העליות האדירות בשכר הדירה שראו אנשים רבים ב-2022.

"עד האביב, אנשים לא ירצו להמשיך לשלם את שכר הדירה הזה ותהיה יותר ודאות בשוק, ונראה פריחה גדולה במכירות [בתים]", אומרסוזן מילר, מומחה לנדל"ן ודיור בניו יורק.

ובכל זאת, ייתכן שגידול בביקוש אינו משתווה לגידול בהיצע.

"אתה תראה את כמות הקונים בטרייד-אפ תקצץ בצורה דרסטית בעתיד הנראה לעין", אומרראלף ריהרד, הבעלים של ניהול נדל"ן ריצ'מונד מטרו. רוכשי טרייד-אפ הם בעלי בתים נוכחיים המעוניינים לרכוש נכס גדול יותר או טוב יותר. כאשר בעלי בתים אלו עוברים לנכס השני (או אפילו השלישי או יותר), הם משחררים בתים קטנים יותר ולרוב זולים יותר עבור קונים ראשונים. פחות רוכשי טרייד-אפ פעילים עשויים לגרום לכך שיש פחות בתים ברמת כניסה בשוק, מה שאומר פחות אפשרויות לקונים חדשים.

עם זאת, כמו ברוב הדברים, יש יותר במשחק מאשר רק התנאים הנוכחיים. כדי להבין את מגוון התחזיות להתרסקות אפשרית בעתיד הקרוב, חשוב להסתכל אחורה על השנתיים האחרונות - במיוחד ביחס למגיפה.

במבט לאחור

לפני המגיפה, שוק הדיור זמזם בסדר גמור.

"אנשים קנו והדברים די עלו באש", אומר מילר.

כשהמגיפה וההסגרות הנלוות פגעו, אנשים הרגישו כלואים והבינו שהם רוצים יותר מקום.

"עם עבודה מרחוק, הבתים של אנשים הפכו חשובים הרבה יותר, והם רצו חללים גדולים יותר", אומר מילר.

תושבי ערים רבים הלכו לפרברים כדי לקבל בתים גדולים יותר, ובסופו של דבר, אחרים עברו לחללים הקודמים שלהם, וניצלו שכר דירה נמוך בפתאומיות לאחר שנכסים רבים ישבו בשוק השכירות במשך שבועות או אפילו חודשים.

"ברגע שהמגיפה התפוגגה, אנשים חזרו לאזורים העירוניים", אומר מילר. "הם רצו לחזור לפעילות, והם התבודדו והם רצו להיות בערים גדולות יותר".

התוצאה בעיר ניו יורק ובאזורים יקרים אחרים היא שהיום השוק פתאום סופר תחרותי, והריביות והמחירים גבוהים. אֲבָלמגמות דומות מתרחשות באזורים אחרים של המדינהגם שם המלאי היה נמוך והביקוש היה גבוה, מה שהוביל למחירי הדירות הגבוהים שאנו רואים באותם אזורים כעת. הפיצול הזה בין אזורים מבוקשים שבהם המחירים עדיין גבוהים ואזורים שבהם המחירים כבר יורדים מרמז עוד יותר על כך שכנראה לא תתרחש התרסקות רחבה.

אז האם השוק יקרוס?

 כנראה שלא. שוב, תחשובתִקוּן,לֹאלְהִתְרַסֵק.

ריהארד מאמין שעליית הריבית תאט או תמנע קריסת שוק על ידי שמירה על ביקוש נמוך בקרב בעלי הבתים הנוכחיים. עם עליית שיעורי הריבית, הוא אומר, בעלי בתים נוכחיים שאולי רוצים יותר שטח לא מעוניינים למכור עדיין.

"אולי אתה עולה ב-100,000 דולר בערך הבית, אבל תשלומי המשכנתא שלך עלולים להכפיל את עצמו אם אתה סוחר בריבית שננעלת לפני קוביד, בסביבות 3.5 אחוז, [עבור אחד שהוא] 6.5 אחוז", הוא אומר. "אנשים מסתכלים על זה ואומרים, 'הייתי רוצה יותר מקום, אבל אני לא רוצה לוותר על השיעור הזה'. זה הולך לצמצם את הביקוש, וכבר ראינו ריכוך במחירים, ואני חושב שזה ימשיך".

מחיר הדירה הממוצע עלה באופן דרמטי בשלוש השנים האחרונות, אבל מילר מאמין שהמחירים הללו עומדים לרדת בחזרה - אם כי הם לא יצנחו.

"אני בהחלט חושבת שהשוק הולך להתאזן, והוא כבר עלה כל כך הרבה", היא אומרת. "זה עלה ב-30 עד 40%. אז אם יש לנו תיקון של 20%, אנחנו עדיין עולים ב-20%.

אם בתים נמצאים בשוק לתקופות ארוכות יותר בימים אלה, זה לא בהכרח סימן להתרסקות: זה יכול להיות פשוט עניין של תמחור.

"בתים יושבים בשוק רק כי המוכרים לא מוכנים לנהל משא ומתן", אומר מילר. "בכל פעם שמוכר מתמחר דברים בצורה מציאותית, הוא מוכר."

אפילו עם שיעורי ריבית גבוהים, עדיין יש קונים במזומן וקונים בינלאומיים שמוכנים לשלם את הדולר העליון ושאינם צריכים לדאוג משינויים בשיעורים האלה, אומר מילר.

"אם מסתכלים על סטטיסטיקות של 50 השנים האחרונות, לפי פרדי מאק הריבית הממוצעת הייתה 7 אחוזים, והשוק כפי שאני זוכר אותו בסוף שנות ה-80 היה 18 אחוזים", אומר מילר. "אז למרות שזה הלם מדבקה מהשנה שעברה, אני לא חושב שזה ירתיע את השוק יותר מדי. הולך להיות תיקון; אני לא חושב שתהיה התרסקות".

מילר צופה שהתיקונים הללו יגיעו עד סוף השנה, אך מאמין שהשוק יתגבר באביב.מכירות הדירות בדרך כלל מואטות בחודשי החורף, כך שבכל מקרה צפויה האטה מסוימת.

מה הלאה?

לא משנה אם השוק קורס, בהחלט יהיו שינויים בשנה הבאה.

כריס מסילומנכ"ל Better Homes and Gardens Real Estate The Masiello Group, מאמין שמשכנתאות בריבית מתכווננת נמוכה יותר בטווח של 3.75 עד 5 אחוזים יחזירו את הקונים לשוק. משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) משתנות עם השוק, בניגוד למשכנתאות בריבית קבועה. אבל בדרך כלל, זול יותר להיכנס ל-ARM מאשר בתעריף קבוע - לפחות כדי להתחיל.

רבים מאמינים שגם ריבית משכנתא בריבית קבועה תתיישר.

"רוב הכלכלנים צופים שהשיעורים יתקשו ועשויים לרדת מעט בשנה הבאה", אומר קוק. "עם זאת, השנה הזו לימדה את כולנו שהדיוק של כל תחזית על שיעורים טובה רק עד לדוח האינפלציה הבא. הפד העלה את הריבית מתוך ציפייה שהעלאות אלו יבלמו את האינפלציה, ולמרות שהייתה לה השפעה ממתן עד היום, נותר לראות אם האינפלציה נשלטת במלואה".

אם אתה מחפש לקנות, אתה יכול לקנות ריביות. קוק ממליץ להשתמש במחשבון כמו של Discoverמחשבון סבירותכדי לראות כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך בתעריפים שונים.

ואם אתם רוצים לאזן את העלות הנוספת לטווח ארוך של ריבית משכנתא גבוהה יותר, ישנן דרכים לקזז זאת.

"הייתי מוכן לשלם מקדמה גדולה יותר. זו דרך אחת לקזז את המשקל של ריבית גבוהה יותר - על ידי הבאת מזומנים נוספים לשולחן", אומר ריהרד.

מה שלא תעשה, אל תיבהל: ביקוש נמוך יותר, זמן ארוך יותר בשוק ושיעורי ריבית גבוהים אינם תנאי התרחיש הגרוע ביותר.

"כשאנשים מפסיקים למכור ולקנות ולסחור בעליות ופשוט מתרפקים על שיעורי המשכנתא שיש להם עד שהשוק פחות תנודתי - אני לא רואה שם בעיה גדולה", אומר ריהארד.