האם הורדת שיעורי המשכנתא אומרת שזה סוף סוף זמן טוב לקנות בית?

שיעורי המשכנתאות ירדו שוב הקיץ לשפל של 15 חודשים, מה שהחזיר אותם למספרים שראינו באפריל 2023. עם זאת, הריבית עדיין גבוהה ממה שהיו מיד לפני המגיפה, מה שגרם לחלק מהקונים הפוטנציאליים לתהות מתי לקנות בית חדש.

"לפי פרדי מאק, בשנת 2023, המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה כמעט הגיעה ל-8%, וכעת, הריבית הקבועה ל-30 שנה נעה סביב 6.5% וככל הנראה תגרום ירידה בחודשים הקרובים ככל שהאינפלציה תמשיך להאט. והפד מוריד את הריבית בחודש הבא, כצפוי", אומרסטיב ניקסטרו, עורך מנהל בחברת Clever Real Estate. "עבור רוכשי דירות פוטנציאליים, המשמעות היא שוק דיור מעט יותר סביר עם כוח קנייה מוגבר."

כאן, מומחים משתפים לאן מועדות פני השוק והאם על הקונים להסתער על התעריפים שהורדו לאחרונה או לשקול גורמים אחרים בעת ההחלטה מתי לקנות.

כמה גדולה ירידת המשכנתא?

יש צורך בהיסטוריה קצרה כדי להעריך את הירידה בריביות המשכנתא. לפני המגיפה, שיעורי המשכנתא נעו על 5% בממוצע. במהלך המגיפה, הם ירדו לשפל של מתחת ל-3% לפני שהם טיפסו לשיאים של קרוב ל-8%, כאשר שוק הדיור חווה תנודה הפכפכה.

במהלך ואחרי הנעילה,האמריקאים חיפשו יותר ויותר חללי מגורים גדולים יותרלאחר שהרגשתי כלוא במשך חודשים. רבים גם עברו לעבודה מרחוק, מה שמצריךיותר שטחי משרדים ביתיים. כתוצאה מכך החל שוק הדיור להעדיף מוכרים בעלי מחירי דירות גבוהים ומלאי נמוך.

בסופו של דבר, זה השתלב עם עליית הריבית, שגרמה למוכרים להירתע משיעורי המשכנתא הנעולים שלהם והפכה את חסם הכניסה לגבוה ביותר עבורקונים בפעם הראשונה.

עכשיו, כשהשיעורים ירדו, חשוב שיהיה הקשר. וניקסטרו אומר שהירידה בתעריפים הזו לא כל כך גדולה בתוכנית הגדולה של הדברים כשבוחנים את התעריפים עצמם. "עברנו משיעורי משכנתא יקרים באמת לריבית יקרות על משכנתא, ואולי חשוב מכך, מחירי הדיור נותרו גבוהים", אמר.

במקום זאת, הוא מאמין שמשמעות הירידה האחרונה היא איך היא קשורה למגמה הכוללת. "אני חושב שירידת הריבית הנוכחית תהיה חלק ממגמה איטית וארוכת טווח של ירידת שיעורים. למרות שאולי לא נראה את שיעורי המשכנתא של 3% שהיו לנו במהלך הקורונה במשך זמן רב מאוד - אם אי פעם - זה סביר לצפות שריביות המשכנתא ימשיכו לרדת", אמר.

ניקסטרו מוסיף שהשיעורים עשויים לרדת מהר יותר אם ניכנס למיתון, אבל קשה לחזות את סוג האירוע הזה.

בלי קשר, סביר להניח שמגמת הירידה לא תהיה חלקה גם כשהריבית מגמה לרדת.

"גם לציפייה של השוק להורדת הריבית וגם להורדה עצמה יש פוטנציאל להוריד את ריבית המשכנתא", אומרהאנה ג'ונס, אנליסט מחקר כלכלי בכיר של Realtor.com. "עם זאת, הדרך עשויה להיות מהמורות, ושיעורי המשכנתאות עשויים להיות תנודתיים כאשר השוק מסתגל לנתונים נכנסים, שינויים בתעריפים ותגובות הצרכנים."

כיצד שיעורי המשכנתא משפיעים על החיפוש שלך

בגלישה באתרי רישום רואים מחירים עבור הרכישה הכוללת של הבית. עם זאת, המספרים הללו כןמדויק רק אם אתה משלם במזומן. אם אתה זקוק להלוואה לרכישת הבית, כמו רוב הקונים, תוציא יותר ממה שתג המחיר מציין ברגע שהריבית על המשכנתא נלקחת בחשבון.

"תעריפים נמוכים יותר יכולים להגדיל את סכום האישור מראש של הקונה, להגביר את כוח הקנייה שלו, וזה מאפשר להם להציע הצעות תחרותיות יותר", אומר ניקסטרו.

למרות שהירידות בתעריפים לא יהיו עצומות, הן יכולות להשפיע באופן משמעותי על הארנק שלך. "ירידה של 0.75% חוסכת כמעט 350 דולר בחודש על המשכנתא החודשית בהתבסס על משכנתא של 700,000 דולר. זה סכום עתק של 21,000 דולר במשך חמש שנים", אומרביל קובלצ'וק, מתווך למגורים ב-Coldwell Banker Warburg.

ריבית נמוכה יותר עשויה לחסוך לך עשרות אלפי דולרים לאורך חיי משכנתא ל-30 שנה, אבל לחסכון הזה יש כנראה הרבה פחות השפעה על מצבך מאשר העלויות היומיות הכרוכות בבעלות על דירה.

"מיסוי רכוש, ביטוח,עמלות HOA, שירותים ועלויות תחזוקה אחרות הם שיקולים חשובים מעבר לקרן המשכנתא החודשית ותשלומי הריבית", אומר ג'ונס. "קונים מלאי תקווה צריכים להכיר את התקציב שלהם ואת השוק המקומי שלהם כדי להיות בטוחים שהם יכולים למצוא בית שמתאים גם לאורח החיים שלהם וגם לארנק שלהם."

האם לתת לשיעורי המשכנתא להכתיב את תוכניות רכישת הבית שלך?

שיעורי ריבית נמוכים שולחים דגלים לרוכשים מנוסים, אך האם הם סיבה מספקת ללחוץ על ההדק ברכישה? חלק מהמומחים אומרים שכן, בעוד שרובם מסכימים שהזמן הטוב ביותר לקנות בית הוא כשאתה מוכן.

"מהמורה נפוצה אחת היא להיות מקובע יתר על המידה בתזמון השוק בצורה מושלמת", אומרג'ייסון מוד, שותף מנהל ב-Cindy Raney & Team, חברת נדל"ן בוטיק בקונטיקט. "התעריפים לעיתים קרובות משתנים, והמתנה לנקודה הנמוכה ביותר המוחלטת עלולה להוביל להחמצת הזדמנויות."

זה אומר לבדוק את הכספים האישיים שלך ולהחליט אם אתה יכול לעמוד בתשלום החודשי עם הריבית הנוכחית, האם יש לך מספיק מקדמה שנחסכה, והאם אתה רוצה בית ברגע זה. אתה צריך גם לקחת בחשבון את כל העלויות הצפויות והבלתי צפויות של בעלות על הבית, החל מחשבונות חשמל ועד לתיקונים ותחזוקה קלים.שיפוצים גדולים.

"יש כל כך הרבה גורמים שצריך לקחת בחשבון מעבר לתמונה המאקרו-כלכלית", אומר ניקסטרו. "זה מסתכם בכספים האישיים, במצב העבודה שלך, למה אתה רוצה לעבור, והמניעים והתוכניות ארוכות הטווח שלך."

בקיצור, אל תקנו בית עכשיו רק בגלל שאתם חוששים שהמחירים עלולים לעלות.

"העצה שלי היא שאתה צריך לרכוש בית על סמך אורח החיים שאתה מחפש והמצב הכלכלי האישי שלך ללא קשר לריביות", אומר דריק בארקר, מנכ"ל ומייסד שותף של Nectar, חברה המספקת מימון למשקיעי נדל"ן מקצועיים.

אל תחכו לקנייה אם חשבון הבנק שלכם נעול ועמוס לרכישה ומצב המגורים שלכם דורש שינוי.

"כל צניחה בתעריפים מחזירה נתח של קונים לשוק", אומרשרה אלוורז, סגן נשיא לבנקאות משכנתאות ב-William Raveis Mortgage, "אז רק היזהר כי אתה עלול למצוא את עצמך עם תחרות הרבה יותר עזה כמה חודשים בהמשך הדרך."

מומחים אומרים שזה נבון והכרחי לשקול את ריביות המשכנתא, אבל קשה לחזות את השוק ולכן מסוכן לבסס את כל החלטות הקנייה שלך על מספר שאין לך שליטה עליו.

"הניסיון לחזות את העתיד הוא גם מלחיץ וגם לא מומלץ. במקום להתמקד בגורמים שאינם בשליטתם, הקונים יכולים להתמקד במה שנמצא בשליטתם כדי להבטיח שהם יקבלו את שיעור המשכנתא הטוב ביותר האפשרי", אומר ג'ונס.

זכור כי אתה תמיד יכול למחזר את הבית שלך בהמשך הדרך ברגע ששיעורי המשכנתא ירדו משמעותית. בנוסף, אלוורז אומר שאתה יכול לשאול את המלווה שלך לגבי "התכונות הנמוכות של הציפה" שלו, שנועלות אותך בתעריפים נמוכים כדי להגן מפני העלאות תוך מתן אפשרות "לצוף למטה" אם התעריפים יורדים לפני הסגירה.

אם אתה לא ממש מוכן לרכוש בית, רוב הסיכויים שתהיה לך תעריף נמוך עוד יותר עד שתגיע.

"אם יש לך זמן לחכות עד 2025, מומלץ לחסוך למקדמה בחשבון חיסכון עם תשואה גבוהה, לעבוד על שיפור ניקוד האשראי שלך וליצור קשר עם מלווה כדי לדון בדרכים אחרות להגביר את סיכויי האישור העתידיים והשיעור שאתה משלם על הלוואה", אומר ניקסטרו.