מהן עמלות HOA - ועל מה הן משלמות בפועל?

ישנם שני מרכיבים עיקריים לאהתאחדות בעלי בתים(HOA). הראשון הוא שהארגון מפקח על מערכת כללים מיוחדים לקהילת המגורים. המרכיב השני הוא התשלום הנלווה הנדרש עבור מגורים בקהילה וכיצד דמי ה-HOA מיטיבים עם בעלי הבית.

"עמלת HOA בנויה בדרך כלל לכל קהילה כדי לאכוף כללים ותקנות כך שהיא יכולה לקבוע את האמנות, התנאים וההגבלות", אומרדונה סודה, מתווך ויועץ נדל"ן גלובלי. "הרעיון הוא לשמור על הקהילה בצורה יפה".

מהן עמלות HOA

עמותות בעלי בתים גובות אגרות מהתושבים כדי לשמור על הקהילה כראות עיני הגוף המנהל.

"עמלת HOA, או עמלת איגוד בעלי בתים, היא תשלום קבוע שמבוצע על ידי בעלי בתים בקהילה עם התאחדות בעלי בתים", אומרשרה סטון, מתווך עמית בדאגלס אלימן. "הוא משמש לכיסוי הוצאות משותפות הקשורות לתחזוקת אזורים משותפים, שירותים ושירותים קהילתיים. דמי HOA בנויים בדרך כלל על סמך גודל וסוג הנכס שבבעלותך בתוך הקהילה."

עמלות אלו משתנות בסכום ובאופן השימוש בהן. הם עשויים להיקרא במונחים שונים בהתאם למקום מגוריכם.

שמות אחרים עבור עמלות HOA

ניתן להתייחס לעמלות HOA בקומץ של שמות שונים, כולל הערכות או עמלות, אומר סודה.

"באזורים שונים, חיובים דומים עשויים להיקרא דמי תחזוקה, דמי דירות, דמי שיתופיות (בדיור שיתופי) או הערכות", אומר סטון.

כריסטיאנו סוארסהוא שותף למכירת נדל"ן עם בראון האריס סטיבנס במיאמי, שם הוא שמע גם את העמלות הנקראות דמי תחזוקה, עמלות שכבות וחיובים נפוצים.

כמה עולה עמלות HOA?

עמלות HOA נקבעות על ידי קהילות או מבנים בודדים.

"חברות ניהול HOA קובעות בדרך כלל עמלות HOA, המחושבות על סמך עלויות תפעול והוצאות עבור הקהילה, למשל: כבישים פרטיים, שערי אבטחה, בריכות", אומר דאג ג'ייקובס, מנהל שותפים בונה ב-פתח דלת. "ככל שהקהילה תהיה יותר מאושרת, כך דמי ה-HOA יהיו גבוהים יותר. גם חברת הניהול של HOA משולמת מדמי ה-HOA."

באופן כללי, עמלות HOA נגבות מדי חודש ויכולות לנוע בין זניחות למופרזות. חלק מהקהילות גובות מדי רבעון.

"עמלות ה-HOA משתנות בשל גורמים כמו מגוון השירותים, צרכי התחזוקה, עלויות גינון, ביטוח, שירותים, אבטחה ושירותי ניהול הניתנים על ידי ה-HOA", אומר סטון. "גם הגיל והמצב של התשתית של הקהילה יכולים להשפיע על העמלות".

באופן כללי, העמלות הללו הן כמה מאות דולרים בחודש.

"בכל הארץ, עמלת ה-HOA הממוצעת היא בין 200 ל-400 דולר, אבל הם יכולים להגיע גם לאלפי דולרים אם אתה בקהילה מגודרת יוקרתית שנמצאת במיקום מבוקש", אומר ג'ייקובס.

מה מכסים עמלות HOA?

בדיוק כפי שכל HOA אינדיבידואלי קובע את העמלות שלו, הוא גם מחליט מה העמלות הללו צריכות לכסות. עבור HOAs רבים, זה אומר לשמור על אזורים ומאפיינים משותפים המשמשים את כולם. חשבו על מעליות, לובי או שטחים ירוקים משותפים.

"עמלות HOA תורמות לתחזוקה הכללית, למראה ולאיכות החיים בתוך הקהילה", אומר סטון. "הם עוזרים להבטיח שהמרחבים המשותפים, הגינון והשירותים מתוחזקים היטב, ומקדמים שכונה מגובשת ואטרקטיבית."

בקהילות אחרות, שירותים אלה עשויים ליפול בידי הממשל המקומי לטפל בהם, וייתכן שלא יטופלו מהר ככל ש-HOA יכול לבצע אותם.

"אם הכבישים זקוקים לסלילה, ה-HOA יעשה זאת. אם יש צורך להסיר עצים מתים באזורים משותפים, אז ה-HOA מטפל בהסרה של עצים וצמחים כאלה", אומר סודה.

HOAs אחרים מתמקדים בשמירה על מדשאות בודדות. עמלות מסוימות מועילות לכל בעל בית על ידי מתן שירותים מסוימים, כגון כבלים, מים, ביוב או איסוף אשפה.

היתרונות המשמעותיים ביותר של חלק מה-HOAs הם השירותים הנוספים.

"ישנם שירותים רבים העומדים לרשותכם, כגון גולף, בריכה/ספא קהילתית, מגרשי טניס וקליבול, מועדון, מסעדה, חדר כושר. אולי יש להם אירועים חברתיים ומנהל חברתי", אומר סודה. בדיוק כפי שה-HOA משלם כדי להציב את השירותים האלה, הם גם אחראים להפעילם ולתחזק אותם, היא מוסיפה.

"כאשר יש צורך לשפץ את מגרשי הטניס או החמוצים, הם קוראים לחברה מקצועית שתטפל בזה. אם יש בריכה קהילתית וספא או מועדון או מסעדה, ה-HOA שומר על הכל בצורה חלקה", אומר סודה. "כשזה קורה כולם מנצחים."

HOAs עשויים גם לתחזק חדרי כושר, גינות כלבים ומגרשי משחקים.

עקוב אחר ה-HOA שלך

כחבר HOA, יש לך זכות לדעת כיצד נעשה שימוש בכספך. אולי הנקודה החשובה ביותר לממש את הזכות הזו היא כשאתה מחליט אם לגור בקהילה מלכתחילה. הקפד להסתכל מקרוב בהתחלה.

"בעת הערכת עמלות HOA, שקול את השירותים והשירותים הניתנים. השווה עמלות עם קהילות שכנות כדי להבטיח שהן סבירות", אומר סטון. "עיין בדוחות הכספיים של ה-HOA ובפרוטוקול הפגישה כדי להעריך את בריאותם הפיננסית ושקיפותם."

סטון אומר ששקיפות ותקשורת חיוניות עבור חברי HOA וחברי דירקטוריון.

"HOA צריך לשמור על תקשורת פתוחה עם התושבים באמצעות פגישות קבועות, ניוזלטרים ופלטפורמות מקוונות", מוסיף סטון. "תיעוד ברור של הקצאת תקציב, דוחות כספיים ופרויקטים מתוכננים הוא חיוני."

כמו כל גוף שלטוני, HOA טוב רק כמו האנשים המנהלים אותו. היו כמה מקרים שבהם חברי ההנהלה פועלים באופן שאינו מועיל לקהילה בכללותה. סודה מציעה לדבר עם התושבים לפני רכישה לקהילת HOA כדי להבטיח שהארגון יתנהל בצורה חלקה.

כיצד להעריך HOA

"השיטות המומלצות מבחינת שקיפות עם HOA יהיו לשאול שאלות", אומר סודה. "התקשר לחברת HOA. שאל את השכן בקהילה המסוימת אם זה שווה את החיים באזור הזה עם ה-HOA."

סוארס מציע לקונים לבקש מסמכי מפתח לפני רכישת בית בקהילה. פעולה זו יכולה לתת לך תובנות לגבי בריאות ה-HOA ויכולתו להתמודד עם נסיבות בלתי צפויות, כגוןאירועי מזג אוויר מרכזיים.

"אני תמיד ממליץ ללקוחות לבקש כמה מסמכים מרכזיים, כולל התקציב של השנה הנוכחית והקודמת, לוח הזמנים להחלפה והסכום המוחזק ברזרבה", אומר סוארס. "רמת המילואים היא אינדיקציה חשובה למוכנות הקהילה לנסיבות בלתי צפויות".

ברגע שאתה חי ב-HOA, לישות יש הרבה אוטונומיה מבחינת האופן שבו היא מנהלת את הקהילה, אומרשל כריסטה קן, עורך דין וסוכן נדל"ן בדגלאס אלימן.

"חבר ב-HOA ממורמר עשוי לנסות לערער בפני מועצת HOA. HOAs והדירקטוריונים שלהם הם ארגונים פרטיים, אז כל עוד הארגון לא מפר חוקים פדרליים או מדינתיים או מקומיים, אז יש להם הרבה מרחב פעולה - בדיוק כמו שיש לקאנטרי מועדונים פרטיים", היא אומרת.

האם אתה צריך לחיות בקהילת HOA?

אם היתרונות של HOA מושכים אותך, ייתכן שתהיה מוכן לשלם את העמלות הנלוות, אבל אם העמלות הללו נראות יקרות, אולי כדאי שתשקול מחדש.

"עשה את בדיקת הנאותות שלך", אומר סודה. "כמה קהילות HOA יכולות להיות יקרות מאוד. אם קונה בית לא מתכוון להשתמש בשירותים שה-HOA מציע, אולי הם מתאימים יותר מחוץ לקהילת ה-HOA הזו."

אם אתה גר בקהילה בפיקוח HOA, לא תהיה לך אפשרות לא לשלם עמלות או לעקוב אחר הכללים, אז וודאו שאתם יכולים לציית לכל מה שנקבע באמנה, בתנאים ובהגבלות. כללים רבים מכתיבים כיצד עליך לתחזק את הרכוש שלך, אך אחרים מגבילים הכל, החל מצבע צבע על החלק החיצוני של הבית שלך ועד לסוגי הרכבים שאתה יכול להחנות בחניה שלך.

האם אתה צריך לשלם דמי HOA?

כדאי לחזור על זה: אם אתה גר בקהילה המוסדרת ב-HOA, אתה בדרך כלללא יכול לסרב להצטרף לאגודת בעלי הדירות, ואם אתה חבר בעמותה, עליך לשלם את דמי ה-HOA. כמעט בכל המקרים, מגורים בקהילה או בניין עם HOA פירושו שעליך לשלם את דמי ה-HOA. אם אינך רוצה להיות חבר ב-HOA או לשלם עמלות כלשהן, אולי עדיף לך למצוא קהילה אחרת בציד הבית שלך.

העלויות של שבירת כללי HOA

הפרת כללי HOA עלולה לגרום לקנסות ולעיקול הרכוש שלך.

"בדרך כלל, עונשים כספיים ניתנים כך שחבר ב-HOA המפר יחויב ב-'X' דולר ליום בזמן שהוא אינו עומד בדרישות. עונשים חמורים יותר יכולים לכלול גישה מוגבלת למתקני HOA, כגון מגרש גולף או בריכת שחייה או אזור חניה", אומר קנין.

סוכן נדל"ן מהימן יכול לעזור לך לקבוע אם HOA מתאים לך ולאורח החיים שלך.

"יחד עם ההטבות וההגנות שמספקות ה-HOA מגיעים לרוב כללים ותקנות נוקשים. חלק מבעלי בתים מוצאים את זה מגביל", אומר סוארס. "כשעובדים עם לקוחות השוקלים לקנות בית בקהילה עם HOA, אני ממליץ להם לשקול להשתתף ולהשתתף בישיבות דירקטוריון HOA. זה, כמו גם בקשת מתווה ברור של ציפיות HOA, יכול להבטיח לבעלי בתים לקצור ערך מיטבי מדמי ה-HOA שלהם."

הקפד גם לעבוד עם המלווה הנכון כדי להבטיח שאתה יכול להרשות לעצמך את העמלות החודשיות הקשורות לאורח חיים זה בשילוב עם כל הלוואות שאתה עשוי להזדקק לה.