על מה HOA יכול - ואינו יכול - לקבוע כללים

בחיפוש אחר בית, אולי שקלת אם אתה רוצה לגור בקהילה עם אהתאחדות בעלי בתים(HOA). קבלת החלטה זו מסתכמת בהבנה מלאה מה זה HOA, מה הוא עושה ואיזה סוגי כללים HOA יכול לקבוע ולאכוף.

"HOAs משרתים מטרה מצוינת לעזור לכל בעלי הבתים להבין מה הם צריכים לעשות כדי להגן על ערכי הנכס לטובת כל החברים", אומר מורי דייוויס, מתווך עם Better Homes and Gardens Real Estate קנזס סיטי בתים. "הם ישתנו במידה מסוימת לפי HOA או תת-חלוקה, אבל הם בדרך כלל מאוד סבירים והוגנים."

מדריך זה עובר על היסודות של אופן הפעולה של HOA ומציע מידע על סוגי הכללים שלארגונים אלה יש סמכות לחוקק.

מה זה HOA?

חשוב להבין את המבנה הארגוני ואת המטרה של HOA כדי לדעת את הסמכות שלו.

מבנה של HOA

כריס גוץ', עורך דין מ-Fennemore Law, מסביר כי HOAs הם ישויות משפטיות, שנוצרו בדרך כלל על ידי היזם של חטיבת משנה כדי "לפקח ולאכוף אמנות, תנאים והגבלות מסוימות (CC&Rs) החלות על נכס מקרקעין."

"HOA חייב לציית לכל החוקים הפדרליים, הממלכתיים והמקומיים, ואינם יכולים ליצור כללים הסותרים אותם", אומר מארק בוסקוהל, מייסד ומנכ"ל Ninebird Properties. "לדוגמה, HOA לא יכול לאסור על תושבהתקנת פאנלים סולארייםעל רכושם אם הדבר מותר על פי חוק המדינה. בנוסף, עשויות להיות מגבלות משפטיות על היקף הכללים ש-HOA יכול לאכוף, כגון ויסות רמות רעש בתוך הבית או הגבלת דיבור פוליטי ברכוש פרטי".

HOAs הם ספציפיים לכל שכונה או תת-חלוקה שהם מפקחים עליהם, והכללים חלים רק על אלה המתגוררים בקהילה. הם גם לא עולים לרמה של חוקים או פקודות השלטון המקומי. ובכל זאת, חיים בקהילת HOA פירושו בדרך כלל שהצטרפות ל-HOA היא חובה.

מטרת HOA

המטרת HOAהיא ליצור קבוצה של CC&Rs המשפרים את איכות החיים של תושביה. חלק מה-HOA פועלים גם לשיפור רמת החיים הזו על ידי מתן שירותים משותפים שאנשים החיים מחוץ לקהילה לא יוכלו ליהנות מהם.

"כמה כללים נפוצים בנושא תחזוקה ומראה כוללים צבעי/חומרים של גגות וציפוי חיצוניים מאושרים, הנחיות גידור, הנחיות גינון, אי חניית רכבים ברחוב ללילה או בחצרות, והגבלת משך הזמן שרכבי פנאי יכולים לתפוס שביל גישה", אומר דייוויס.

HOAs מנוהלים על ידי דירקטוריון עם חברים המתגוררים בקהילה. הם נבחרים בדרך כלל באמצעות סוג של תהליך בחירות.כל חבר ב-HOA משלם עמלותלחיות בקהילה. בתמורה, עמלות אלו משמשות לשיפור ולתחזוקה של הקהילה.

כיצד נוצר כלל HOA

הקמת CC&R בקהילת HOA פועלת לפי סדר מסוים כמו גופים שלטון רבים אחרים.

"חוקי איגוד בעלי בתים נקבעים על ידי מועצת HOA. כשהם נכתבים בצורה נכונה, הם מנוסחים ומתוקנים לאורך זמן, נבדקים פנימית בין חברי הדירקטוריון, מופצים לכל חברי ה-HOA לקבלת מידע, ולאחר מכן בסופו של דבר מצביעים עליהם על ידי מועצת HOA כנדרש בתקנון ה-HOA", אומרת כריסטה קנין, א. סוכן נדל"ן בדאגלס אלימן.

כללים אלה עוברים בדרך כלל ברוב או שני שלישים קולות, שלדברי קנין הוא סטנדרטי.

ישנן הזדמנויות מרובות עבור חברי קהילת HOA ללמוד על הכללים ולהשמיע דעות לגביהם. בנוסף ליצירת כללים חדשים, הלוח עשוי לשנות את הכללים הקיימים. קנין אומר שהכללים האלה בדרך כלל מתוקנים או בגלל שהם נחשבים מיושנים או בגלל שחברים ב-HOA העלו בעיות שיש לטפל בהן באמצעות שינוי.

לשם כך, ה-HOA עוקב אחר התהליך המתואר ליצירת כללים ותיקון המפורטים בתקנון הקהילה שלו, אומר קנין.

"אין סטנדרטים משפטיים פדרליים, ממלכתיים או מקומיים השולטים בתהליך הזה", היא אומרת. "עם זאת, כללי HOA חייבים להיות עקביים ואינם יכולים לפעול בניגוד לחוקים הפדרליים, המדינתיים או המקומיים הקיימים."

סוגי כללי HOAs לאכוף

מטרת ה-HOA היא לשפר את איכות החיים של התושבים, כלומר חוקי HOA רבים קשורים לאופן שבו כל חבר שומר על הרכוש שלו, מה שעלול להשפיע על המתגוררים סביבם. "דוגמאות מובילות את הטווח מבעיות אסתטיות לבעיות בנייה גדולות", אומר קנין.

אֶסתֵטִיקָה: אולי זה אומר כללים עבורצבע אתה יכול לצבוע את הבית שלך, להוציא את האשפה באופן קבוע, להשקות את הדשא בימים מוגדרים, לתלות כביסה בחוץ, להדליק זיקוקים ולבצע עבודות בנייה מאושרות בימים וזמנים מסוימים.

שיפוצים:"רוב מבני השיתופיות/הדירות דורשים אישורים לבצע עבודה משמעותית - כלומר כל דבר המחובר לקיר", אומר קנין. "חשבו על שיפוץ מטבחים, ריצוף אריחים, עבודות חשמל ואינסטלציה הדורשות ניסיון והרבה ביטוח".

רַעַשׁ:HOAs מודאגים במיוחד כיצד אורח החיים שלך עשוי להשפיע על תושבים אחרים, מה שאומר שיש הנחיות לגבי רעש. "ל-HOA יש בדרך כלל הנחיות לרעש ובדרך כלל יש להם מועד אחרון וצהריים לכל דבר, ממוזיקה רועשת ועד פועלי בניין", אומר דייוויס.

חיות מחמד:"הבעלות על חיות מחמד יכולה להיות מושפעת מהעיר שבה מתגורר HOA ויכולה לכלול מגבלות על מספר חיות המחמד, הגזע והמגוון. יש ערים שמתירות תרנגולות, יש כאלה שלא", מוסיף דיוויס.

שימוש בשירותים משותפים:HOAs גם קובעים כללים לאופן הטיפול במתקנים המשותפים ובאזורים הקהילתיים, כגון היכן ומתי התושבים יכולים לחנות באזורים מסוימים, מתי פועלת בריכה ומי יכול להשתמש בה.

"רוב ה-HOAs מבקשים שמכוניות לא יחנו ברחוב למשך הלילה ושדלתות המוסך יישארו סגורות יום או לילה, אלא אם כן בעל הבית מעביר באופן פעיל ציוד דשא או מכוניות לתוך או בכל זמן נתון", אומר דייוויס. "זה למען בטיחות התושבים כדי להימנע מפריצות ומוסיף למראה החיובי כאשר אנשים נוסעים באזור."

השתתפות תושבים בקבלת החלטות של HOA

לחברי קהילות HOA יש זכויות מלאות להשתתף בקבלת ההחלטות המתרחשת בתוך הקהילות שלהם. יש להם גם את הזכות להשתתף בישיבות שבהן מתקבלות החלטות ולבחור את הפקידים שמקבלים החלטות אלה בשמם.

עונשי HOA

אם לא תמלא אחר כלל שמתווה HOA שלך, אתה עלול לקבל עונשים. לפעמים ההשלכות הללו מתוארות ב-CC&R, ופעמים אחרות הן מטופלות על בסיס כל מקרה לגופו.

"בדרך כלל, עונשים כספיים מחולקים, כך שחבר ב-HOA המפר יחויב ב-X דולר ליום בזמן שהוא אינו עומד בדרישות", אומר קנין. "עונשים חמורים יותר יכולים לכלול גישה מוגבלת למתקני HOA כגון מגרש גולף או בריכת שחייה או אזור חניה. קנסות בנייה של שיתוף/דירה יכולים לכלול גם דרישה מבעל דירה לבטל את כל העבודות שהושלמו ללא היתר. זה מצטבר די מהר".

תגובות לעונשי HOA

לתושב שעומד כעת בפני קנסות יש מנוס כלשהו. "חבר ממורמר ב-HOA עשוי לנסות לערער בפני מועצת ה-HOA", אומר קנין. "HOA והדירקטוריונים שלהם הם ארגונים פרטיים, אז כל עוד הארגון אינו מפר חוקים פדרליים, מדינתיים או מקומיים, יש להם מרחב פעולה רב - בדיוק כמו שיש לקאנטרי קלאבים פרטיים. חברי HOA ממורמרים לעתים רחוקות מגיעים רחוק מאוד עם הדירקטוריונים שלהם."

תושבים המאמינים שה-HOA שלהם עובר על חוק יכולים לבקש עזרה גם מחוץ לדירקטוריון HOA. "לבעלי בתים המאמינים שכלל של HOA אינו הוגן או לא מוצדק עשויה להיות אפשרות לערער עליו או לערער עליו", אומר Buskuhl.

Buskuhl אומר שהתהליך כרוך בדרך כלל בהגשת בקשה בכתב לדירקטוריון HOA, שבודק אותה ומחליט אם לשנות או לקיים את הכלל המדובר.

"אם בעל בית אינו מרוצה מהתוצאה, הוא עשוי לנקוט צעדים נוספים, כגון פנייה לגוף חיצוני או ייעוץ משפטי", הוא מוסיף.