האם אתה באמת צריך להוריד 20% על בית? הנה מה שמומחים אומרים

אם מעולם לא רכשת בית, רוב הסיכויים ששמעת מידע רב שאינו מדויק. הרעיון שאתה צריך להרוויח סכום כסף מסוים כדי להיות זכאי, הרעיון שאתה לא יכול להרשות לעצמך בית עם הריביות הגבוהות האלה, או הרעיון שרק הצעות במזומן הן תחרותיות. אבל מה לגבי הנחה של 20% על הבית שלך בעת הקנייה?

"תפיסה מוטעית נפוצה היא שתמיד נדרשת מקדמה של 20% לקניית בית. זה פשוט לא נכון", אומר מנכ"ל ומייסד שותף של Nectarדריק בארקר.

כאן, מומחים שוקלים כיצד מקדמה של 20% מביאה לקניית בית ומה אתה יכול לעשות בנידון.

האם אתה צריך להוריד 20% מהבית?

במילה אחת, לא. הנחה של 20% מזומן על הבית אינה דרישה לקניית בית, אם כי יש לה את היתרונות שלה.

"אנשים רבים מאמינים שתשלום מקדמה של 20% היא דרישה חובה בעת רכישת בית", אומרסינדי ריני, מייסדת חברת נדל"ן בוטיק מקונטיקט Cindy Raney & Team. "תפיסה זו נובעת לרוב משיטות הלוואות מסורתיות שבהן הורדת 20% מאפשרת ללווים להימנע מביטוח משכנתא פרטי (PMI), אשר מגן על מלווים במקרה של מחדל. עם זאת, לא תמיד יש צורך להוריד 20%".

בארקר מציין שלרוב נדרשים 20% עבור הלוואות קונבנציונליות, אך קיימות הלוואות אחרות. "תוכניות הלוואות רבות מאפשרות תשלומים נמוכים יותר, לפעמים נמוכים עד 3% או אפילו 0% עבור קונים מוסמכים", מסביר בארקר.

"תפיסה שגויה נוספת היא שירידה של פחות מ-20% פירושה אוטומטית אריבית גבוהה יותר. למרות שלפעמים זה יכול לשחק גורם, זה לא היחיד", אומר בארקר. "המלווים בוחנים את התמונה הפיננסית הכוללת שלך, כולל ציון האשראי שלך, יחס החוב להכנסה והיסטוריית התעסוקה."

כמובן, הנחת יותר כסף היא לא רק אמת מידה אקראית עבור קונים. זה גם מועיל להם. "ככל שאדם מחזיק יותר הון, כך ייטב, מכיוון שהם נוטלים פחות סיכון", אומר הסוכןג'רמי קאםשל קולדוול בנקר ורבורג.

ובכל זאת, יש סיבות טובות לא להוריד את הסכום הזה. "קונים שנמתחים ככל יכולתם כדי לרכוש את הטוב ביותר שכספם יכול לקנות מבלי להתפשר כלכלית צריכים לקחת בחשבון את כל הגורמים הכרוכים בלקיחת משכנתא עם פחות מ-20% מקדמה", מוסיף קם. "זה לא בהכרח רעיון רע או החלטה גרועה".

אפשרויות הלוואות לבית

אם קיבלת אישור מראש לבית, סביר להניח שלמדת קצת על סוגי הלוואות דירות הזמינות מהלוואות דירות מסורתיות להלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA), הלוואות של משרד החקלאות האמריקאי (USDA) ומשרד הוותיקים הלוואות לעניינים (VA).

"הלוואות FHA דורשות ירידה של עד 3.5%, בעוד שניתן לקבל הלוואות VA ו-USDA בירידה של 0% עבור לווים מוסמכים", אומר בארקר. "היתרונות הם דרישות מקדמה נמוכות יותר, והחסרונות יכולים לכלול קריטריוני זכאות מחמירים יותר, שיעורי ריבית גבוהים יותר ועמלות נוספות."

ישנן גם תוכניות שיכולות לעזור, כולל תוכניות סיוע בתשלום מקדמה.

"לעתים קרובות יש רשויות המדינה והמקומיותרוכש דירה בפעם הראשונהתוכניות, וכמה מעסיקים אפילו מציעים סיוע", מוסיף בארקר. "גם ארגונים ללא מטרות רווח יכולים להיות משאב. בצע את המחקר שלך וראה מה זמין באזור שלך. מתווך משכנתאות טוב יכול בדרך כלל לעזור לך למצוא את זה שמתאים למצב שלך."

רייני אומר שלהלוואות הללו יש דרישות מקדמה נמוכות בהרבה, מה שמקל על קבוצה רחבה יותר של רוכשי דירות להיכנס לשוק. הלוואות FHA דורשות ירידה של 3.5% בלבד, בעוד שלדבריה חלק מהלוואות קונבנציונליות מתחילות עד 5%.

"מקדמה קטנה יותר יכולה לאפשר לקונים לשמור יותר מזומן לצרכים אחרים, כגון שיפוצים בבית, הוצאות מעבר או חיסכון חירום", מוסיף רייני. "לדוגמה, מקדמה של 5% על אותו בית של 100,000 דולר ידרוש רק 5,000 דולר, ויפנה 15,000 דולר שניתן להשקיע או להשתמש בהם לכיסוי עלויות בלתי צפויות."

יתרונות וחסרונות למקדמה של 20%.

ישנם בונוסים וחסרונות ברורים להפחתת 20% ברכישת הבית שלך, גם אם זה לא נדרש.

יתרונות

"להורדת 20% יש כמה יתרונות ברורים", אומר בארקר. "ראשית, תימנע מביטוח משכנתא פרטית (PMI), שהיא עלות נוספת המגנה על המלווה אם אתה מחדל את ההלוואה שלך." PMI, כמו סוגים אחרים של ביטוח דירה וריביות יכולים להשפיע באופן משמעותי על כוח הקנייה שלך.

"שנית, מקדמה גדולה יותר פירושה סכום הלוואה קטן יותר, מה שמתורגם לתשלומים חודשיים נמוכים יותר ולפחות ריבית המשולמת לאורך חיי ההלוואה", מוסיף בארקר. "לבסוף, התחלה עם יותר הון עצמי בבית שלך יכול לתת לך בסיס פיננסי חזק יותר."

כדוגמה, בארקר מציע להסתכל על רכישת דירה של $300,000 עם מקדמה של 20% של $60,000. הלוואה לבית זה תסתכם ב-240,000$, ועם ריבית של 6% לאורך 30 שנה, תשלמו כ-1,440$ בחודש בתשלומי קרן וריבית.

"עם ירידה של 10% ($30,000), ההלוואה שלך היא $270,000, ואותם תנאים מביאים לתשלום חודשי של בסביבות $1,620", הוא מוסיף. "במשך 30 שנה, תשלם משמעותית יותר בריבית עם התשלום הקטן יותר."

בונוס נוסף: אולי המוכרים יעדיפו שהקונים יניחו יותר. "במקרים רבים, המוכרים מרגישים שמי שמסוגל לשלם לפחות 20% מקדמה מייצג הצעה טובה יותר - האם זה נכון או לא נתון לוויכוח אבל בהחלט שווה לזכור, במיוחד בשוק תחרותי." אומרשרה אלוורז, סגן נשיא לבנקאות משכנתאות ב-William Raveis Mortgage.

לין לנדריאן, מתווך שותף עם Better Homes and Gardens Real Estate Wostal Realty מסכים. "בשוק תחרותי, כמו אלה שחווינו בשנים האחרונות, ההצעה שלך הרבה יותר אטרקטיבית למוכר, יש לך יותר עור במשחק", היא מסבירה.

חסרונות

כמובן, החיסרון בהורדת 20% הוא שיהיו לך פחות מזומניםלטפל בבעיות אחרות בבית שלךברגע שאתה עובר לגור. אם הורדת 20% על הבית פירושה מיצוי כל החסכונות המזומנים שלך, אולי תרצה לפצל את ההפרש כדי להבטיח שיש לך מזומנים בהישג יד למקרי חירום וצרכים ביתיים חדשים.

"אל תמרוק את כל החסכונות שלך עבור המקדמה; נשאר קצת להוצאות בלתי צפויות", אומר בארקר.

ההחלטה כמה להוריד תהיה תלויה בתקציב האישי שלך. "שקול את החסכונות, ההכנסות, ההוצאות ויעדים פיננסיים אחרים שלך", אומר בארקר. "כמו כן, קחו בחשבון את עלויות הסגירה, שיכולות להיות משמעותיות."

מומחים מסכימים שעדיף להתייעץ עם הסוכן והמלווה שלך כדי לבחון את האפשרויות שלך.

"בסופו של דבר, עם הדרכה נכונה של סוכני נדל"ן, קונים יכולים לנווט באפשרויות המימון הללו ביעילות", אומררודריק מקינטוש, מתווך ומנכ"ל עם Better Homes and Gardens Real Estate Rhodes Realty. "על ידי עידוד המוכרים לתרום את הסכום המרבי המותר לעלויות הסגירה, סוכנים יכולים לעזור לקונים לאבטח בתים מבלי להזדקק למקדמה משמעותית, ולהפריך את המיתוס ש-20% חיוניים לבעלות על בתים."