מדוע המחיר למטר מרובע חשוב כשאתה בציד בתים

אחת הדרכים הקלות ביותר לקבוע אם בית מתומחר נכון - או להבין אם מחירו גבוה או נמוך בהשוואה לבתים אחרים - היא להסתכל על הערכת המחיר למ"ר. נתון זה הוא אחת הדרכים שבהן תוכל להפוך השוואה בין תפוחים לתפוזים של מאפיינים לקלה יותר להבנה.

של כריסטה קן, סוכן נדל"ן בדגלאס אלימן, מתאר את המחיר למטר מרובע כ"האקוולייזר הגדול". "[מחיר למטר מרובע] נותן לקונים תחושה של היכן הרישום יושב ביחס לרישומים אחרים בשוק", היא אומרת. "אם המחיר של רישום למטר מרובע שונה באופן דרמטי מבתים דומים אחרים בשוק, זה מאותת לרוכשים שייתכן שהבית מתומחר גבוה מדי או נמוך מדי."

אז ידיעת מחיר למטר מרובע יכולה לעזור לך לקבל תחושה טובה יותר של ערכו של הבית, ללא קשר לגודלו הספציפי. המשך לקרוא כדי ללמוד כיצד לחשב את המספר הזה, מדוע הוא חשוב וכיצד אתה יכול להשתמש בו כדי לחקור את התמחור של הבית.

כיצד מחושב מחיר למטר מרובע

על פניו, מחיר למטר מרובע הוא חישוב פשוט.

"כדי לחשב את המחיר הממוצע למטר מרובע, פשוט חלקו את המדה הרבועה במחיר הרכישה", אומרת קרול הורטון, סמנכ"לית השיווק ב-בתים קרובים. "לדוגמה, אם הבית שלך הוא 3,500 רגל מרובע ורכשת אותו תמורת 450,000 דולר, שילמת בעצם 129 דולר למטר מרובע."

באופן כללי, מספר המדה הרבוע כולל רק את שטח המגורים לבית. זה לא כולל שטחים חיצוניים, מרתפים, המגרש הכולל או חלל אחר.

כמובן, הכללים לחישוב זה ישתנו לפי מיקום.

"Kindred Homes מחשבת את השטחים הרבועים שלנו על סמך מרחב המחיה הפנימי - המוסך והפטיו אינם כלולים", מסביר הורטון. "המתווכים (MLS) יחשבו גם את המחיר למ"ר על סמך שטח המגורים הפנימי בלבד. אם יש לך מרתף בבית, זה יכול להיחשב בשטח הכולל אם הוא 'גמור', כלומר יש לו HVAC ורצפה וקירות מוגמרים."

מכיוון שחישוב זה מבוסס על מחיר המחירון של הבית והשטחים הרבועים הנוכחיים שלו, כאשר תוגש הצעה ומכירה תצא לפועל, החישוב הזה ישתנה כדי לשקף את מה שהקונה שילם. הערכת שמאי של ביתך אינה משמשת לחישוב מחיר למטר מרובע: המספר מבוסס על מחיר המכירה בפועל, לא על שווי משוער.

המחיר למ"ר בנכס משתנה בהתאם למחיר המחירון של הבית. אם הבית שלכם מתומחר גבוה בזמן מצוקת דיור - כמו זה שראינו ב-2020 ו-2021 - המחיר למ"ר יעלה. באופן דומה, המחיר למ"ר עשוי לעלות אם לבית יש מאפיינים ייחודיים או אם הוא ממוקם באזור מסוים בארץ או אפילו בשכונה מבוקשת במיוחד.

"בדרך כלל, המחיר למ"ר יקר יותר באזור מבוקש מאוד, עבור נכסים על קו המים או עבור בתים חדשים לבנייה", אומרהמלאך ניקולס, יועץ נדל"ן ב-The Nicolas Group ב-Compass במיאמי. "בהתבסס על כל הגורמים הללו ועוד, מחיר הרישום יהיה שונה ולכן ישפיע על המחיר למ"ר."

מדוע מחיר למטר מרובע הוא כלי שימושי להערכת שווי

מחיר למטר מרובע אמנם יכול להראות לכם כמה בית יקר בהשוואה לאחרים באזור, אבל הוא לא מראה את התמונה המלאה מבחינת מצב הנכס או הפוטנציאל שלו.

"בית אחד עשוי להיות בעל מחיר גבוה יותר למטר מרובע מאחרים באזור, אבל יכול להיות שהוא גם מגרש טניס, בריכה, מרתף גמור לחלוטין ושירותים אחרים שאין בנכסים דומים אחרים", אומר ניקולס. "כל זה נלקח בחשבון במחיר הרישום, ולמרות שהחללים האלה אינם כלולים ב'אזור המגורים/מתחת למזגן', הם ממלאים תפקיד מרכזי בערך הבית ומחיר הרישום, מה שמשפיע מטבעו על השטח והמחיר לכל רגל מרובע."

השוואת תפוחים אלה להערכות שווי תפוזים היא המקום שבו סוכן נדל"ן יכול לעזור.

"חשוב לעבוד עם סוכן הנדל"ן שלך כדי לקבל תחושה של מה בתים באזור שאתה מעוניין בהם נמכרים", אומרדנה הול-בראדלי, הבעלים של Better Homes and Gardens Real Estate Fine Living. "הסיבה היחידה שאתה צריך לשלם יותר למטר מרובע עבור בית קומה זהה היא אם הבית משודרג, בעל תכונות טובות יותר, בריכה לעומת ללא בריכה, מגודר וכו', בהשוואה לבית המקביל. זה חיוני שהמחיר למטר מרובע יהיה רשום על כל החומר השיווקי שלך."

הורטון מסביר שהמחיר שלך למטר מרובע יכול להיות מושפע גם מהאזור שבו אתה גר, במיוחד באזורים שבהם מחירי הדירות עשויים להיות גבוהים משמעותית מכמה סיבות.

"באזורים עירוניים יותר, המחיר שלך למ"ר יהיה גבוה משמעותית מאשר באזור כפרי או פרברי. זה נובע מהגדלים הקטנים יותר, מה שהופך את הבתים לקטנים יותר, אבל בגלל ביקוש גבוה יותר, התמחור יהיה גבוה יותר", היא אומרת. "... רוב זה הוא גורם של תמחור קרקע. ככל שמחיר הקרקע גבוה יותר, כך מחיר הבית גבוה יותר, ורוב האנשים רוצים גימורים נאים יותר ככל שמחיר הבית עולה. התמחור הוא במידה רבה פונקציה של ביקוש והיצע".

קנין אומרת שהיא תמיד משתמשת בהערכת המחיר למטר מרובע כאשר היא מנהלת משא ומתן על עסקה עבור לקוחותיה.

"לדוגמה, בדיוק מכרתי בית בסתיו הזה שכלל בית מרכזי בשטח של 7,300 רגל מרובע בתוספת אסם לא גמור עם 1,200 רגל מרובע", היא אומרת. "האסם היה נקודת מכירה מרכזית. קונים אהבו את הרעיון להמיר אתאסם לתוך בית הארחהאו בית בריכה. כאשר ניהלתי משא ומתן על העסקה הזו, תמיד הזכרתי לצד הקנייה את הפוטנציאל של הרפת ואת שטח המחיה הנוספים של 1,200 רגל רבוע שהאסם יציע בסופו של דבר".

מחיר למ"ר נכנס לתמונה גם כאשר מנהלים משא ומתן על בית מסוג מתקן עליון, כאשר המחיר למ"ר יורד בגלל שמחיר המחירון יהיה נמוך יותר כדי לשקף את מצב הבית. קנין מציין כי סוכן המוכר יציג את הפוטנציאל של הבית בעת קביעת מחיר המחירון והמחיר למטר מרובע.

מחיר למטר מרובע הוא כלי מועיל, אבל זה לא הגורם היחיד שאתה צריך לקחת בחשבון בעת ​​רכישת בית. סוכן נדל"ן יוכל להסתכל על המספר הזה ולומר לך אם אתה מקבל עסקה על נכס על סמך גורמים אחרים, פחות מוחשיים.

"חישוב מחיר למטר מרובע בעת מחקר על מאפיינים דומים הוא כלי שימושי מאוד", מסכם ניקולס. "כל הבתים שונים, כך שאם אינך יכול למצוא בית באותו גודל בדיוק, שנבנה באותו מסגרת זמן וכו', כדאי לקחת בחשבון את המחיר למטר מרובע."