מהו רישום כיס? הנה מתי לשקול אחד

נדל"ן הוא משחק תחרותי, ורוכשים המחפשים להבקיע את בית החלומות שלהם עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להגשים את חלומם. כאשר תופיע הזדמנות להשיג יתרון על פני קונים אחרים, רבים ינצלו זאת. זה המקום שבו רישום כיס יכול להיכנס לתמונה. מאמר זה בוחן כיצד פועלים רישומי כיס וכולל טיפים להחלטה אם לרשום את הבית שלך כך.

כיצד פועל שירות רישום מרובות (MLS).

כדי להבין כיצד עובד רישום כיס, תחילה עליך להבין כיצד פועל רישום בית ממוצע. סוכני נדל"ן עובדים עם מערכת משותפת הנקראתשירות רישום מרובים (MLS), שהוא מאגר מידע לכל הבתים למכירה ברחבי הארץ. כאשר בית רשום למכירה, הפרטים שלו מועלים ל-MLS כדי לגשת לכל הסוכנים.

אתרי צד שלישי לאחר מכן "מגרדים" את ה-MLS כדי לרשום את כל הבתים לציבור לצפייה ולשתף. כשאתה עובד עם סוכן נדל"ן, ייתכן שתהיה לך גישה ישירה ל-MLS עצמו. מסד הנתונים של MLS הוא לוח מודעות שמפרסם את הבתים הללו כדי להגיע לקונים הפוטנציאליים ביותר ולעזור להם למצוא את הבתים הנכונים.

איך עובד רישום כיס

"רישום כיס הוא רישום שאינו נכנס לשירות הרישום המרובה", אומרסינדי ריני, מומחית עולמית לנכסי יוקרה ומייסדת סינדי רייני וצוות מקונטיקט. "המתווך המייצג את הנכס יכול לספר כמה שפחות או כמה אנשים שיבחרו, עם הנחיות המוכר."

כאשר מישהו בוחר ברישום כיס, הוא עוקף את מערכת ה-MLS לטובת מכירה פרטית. במקום לחלוק את כל הפרטים של בית שעומד לצאת לשוק עם ההמונים, סוכן עשוי לחלוק את הפרטים של נכס מסוים אחד עם עמיתים נבחרים וקונים פוטנציאליים.

"רישום כיס הוא רישום שאינו רשום בפומבי בשום פלטפורמה ציבורית הפונה לצרכנים כגון StreetEasy, Zillow ו-Realtor.com." אומר ברוקרדוד סוקולובסקישל קולדוול בנקר ורבורג.

"אם לסוכן יש רישום כיס, הם בדרך כלל חולקים עם עמיתיו או קונים נבחרים ברשת שלהם, או מחליטים לשתף באמצעות מדיה חברתית או קמפיין דוא"ל ממוקד", אומר רייני.

מדוע מוכר משתמש ברישום כיס

אז למה שמוכר יבחר ברישום כיס? התשובה היא להימנע מההמולה של כניסה לשוק רווי ולשמור על פרטיות.

"בנקודות מחיר מסוימות ועם רקע מסוים של מוכרים, מכירה פרטית היא צורך חזק", אומר הסוכןאלנה לינדזישל קולדוול בנקר ורבורג. "רישומי כיס מאפשרים למוכר שלא יהיו להם עיתונאים, שכנים סקרנים ואפילו משפחתם יודעים שהבית עומד למכירה, איך הבית שלו נראה ואפילו איזו רווח נטו יקבלו. המכירה תירשם רק לאחר הסגירה ברישומים ממשלתיים, ללא חכם יותר".

"הראשון והנפוץ ביותר הוא עבור נכסים מסחריים ודיירים", אומר סוקולובסקי. "בדרך כלל, המוכרים האלה לא רוצים שהשוכרים שלהם יידעו שהם עלולים למכור את הנכסים שלהם. המוכרים חוששים, בין אם מתאים ובין אם לאו, שהשוכרים עלולים להיות מודאגים מכך שהנכס עומד למכירה ורוצים לעכב שכר דירה או לפתוח בסוגיה אחרת".

לרשימת כיס יש הילה של סודיות והזדמנות שקונים רבים מחפשים. קונים שצופים ברישום כיס נחשבים לקונים רציניים יותר, ויש להם את היתרון של צפייה במלאי לפני ששאר העולם עושה זאת.

החיסרון של מכירות שקטות

מכירות פריטי כיס שקטים הן לרוב פחות תחרותיות. "מכיוון שהנכס אינו רשום בפומבי, הוא ייראה על ידי קהל קטן יותר, מה שאומר שלמאגר קטן יותר של קונים מעוניינים תהיה הזדמנות לצפות בו", אומר ג'ון ווקאפ, מייסד שותף של חברת ניתוח הנתונים של הנדל"ן.UrbanDigs. "כשפחות קונים יראו את הרישום, תהיה פחות תחרות פתוחה בין הקונים. בדרך כלל, כאשר קונים מתחרים, המוכרים מנצחים, כך שהמחיר עלול להיות מושפע לרעה עם פחות תחרות".

הסוכן הנכון יכול לקבל את הדולרים הגבוהים ביותר עבור רישום כיס באמצעות הקשרים הנכונים. "סוכנים שיש להם את הסקופ ברישום מחוץ לשוק ישלחו בדרך כלל הודעות אלקטרוניות לקהילת הברוקראז', וסוכנים שעובדים עם קונים יגיעו לאחר מכן ויתאמו פגישות כדי להעביר את הלקוחות שלהם דרך הדלתות", אומר סוקולובסקי.

היתרונות והחסרונות של שימוש ברישום כיס

בדיוק כפי שיש יתרונות וחסרונות להשתמש בסוכן נדל"ן או לרשום את הבית שלך בתורלמכירה על ידי הבעלים, ישנם גם יתרונות וחסרונות לרישום הבית שלך באמצעות רישום כיס.

יתרונות

היתרון העיקרי של רישומי כיס הוא שהם כןמכירות פרטיות. מכיוון שמדובר במכירות בפרופיל נמוך, הן מייצרות לעתים קרובות עניין ייחודי.

"שיווק נכס כרישום כיס יכול ליצור תחושה של בלעדיות, שיכולה לעזור ליצור אתחושת דחיפות", אומר Walkup.

רישומי כיס יכולים לפעמים להוביל לאעסקה מהירה יותר. "עם גישה ממוקדת לייזר, מוכרים יכולים למצוא את קוני היעד שלהם מהר יותר", מוסיף Walkup.

סוֹכֵןדיוויד האריסשל Coldwell Banker Warburg אומר שהמוכרים אוהבים את שלהם לעתים קרובותשליטה על התמחורבכרטיסי כיס. "למרות שבסופו של דבר הכל ניתן למשא ומתן, עם רישומי כיס, המוכר יכול להיות קצת תקיף עם המחיר, להשתמש בבלעדיות של הנכס כמנוף, מה שגורם לקונים פוטנציאליים להרגיש תחושת דחיפות ו-FOMO - הפחד להחמיץ", הוא אומר.

חסרונות

החיסרון הגדול ביותר ברישום כיס הוא הבית שלךאולי לא יימכר בדולר העליון.

"רישומי כיס מביאים בדרך כלל לכך שהבית מקבל פחות חשיפה", אומר רייני. "חיסרון פוטנציאלי נוסף הוא שפחות קונים פוטנציאליים מגיעים יכולים להוביל למחיר מכירה נמוך יותר. הדרך הטובה ביותר למקסם את מחיר המכירה היא לחשוף את הבית לקהל הרחב ביותר שאפשר".

הבתים האלה יכוליםלשבת בשוק בזמן שהמתינו לקונה הנכון שיופיע במאגר הפחות פומבי והקטן יותר בהכרח.

האם כדאי לשקול רישום כיס?

Walkup מציע להתייעץ עם סוכן הנדל"ן שלך לפני שתחליט על רישום כיס. זכור שאתה תמיד יכול להתחיל עם רישום כיס ולאחר מכן לשנות את דעתך. הסוכן שלך יכול לעזור לך לקבוע אם המצב מתאים לך ללכת עם רישום כיס.

כאשר רישומי כיס הגיוניים

רישומי כיס הם לרוב אידיאליים עבור בעלי בתים המעוניינים למכור נכסים ייחודיים במהירות וביעילות. אם יש לך אחוזה, חווה על עשרות דונמים, או משהו כמו אדופלקסאו בניין מסחרי, רוב הסיכויים שהנכס שלך לא ימשוך להמונים. סביר להניח שאתה מחפש קונה פוטנציאלי ייחודי כמו הנכס עצמו.

שימוש ברישום כיס יכול למקד ביעילות לאותם קונים תוך הימנעות מקונים פחות רציניים שעלולים להגיע לבית פתוחרק כדי לגלוש.

"מוכר יכול לבחור כרטיס כיס אם הוא לא רוצה הרבה תנועה דרך הבית שלו, מה שיכול להיות המקרה במיוחד עם לקוח עשיר", מוסיף רייני. "פעמים רבות המוכרים יבחרו ללכת במסלול רישום הכיס למען פרטיות או סודיות, במיוחד אם הם לא רוצים תמונות באינטרנט, או לא רוצים שאנשים יסתובבו בבית."

כאשר רישומי כיס אינם מועילים למוכרים

אם לבית שלך יש משיכה המוני, ייתכן שלא תרוויח מרשימת כיס. ניתן לומר את אותו הדבר על תקופות במהלך השנה שבהן השוק איטי עבור המוכרים.

"תנאי השוק חשובים, ובהתאם למאגר הקונים והייחודיות והבלעדיות של הנכס, מוכר צריך לדבר עם הסוכן שלו על תנאי השוק הכוללים הנוכחיים כדי לשקול אם רישום כיס הוא האפשרות הטובה ביותר", מוסיף האריס.

רישום כיס עשוי לא למשוך את אותו סוג של עניין כפי שהוא עשוי כאשר המלאי נמוך ובתים נמכרים כמו עוגות חמות.

"באופן כללי, המסלול הזה אינו מומלץ אלא אם הלקוח מוכר היטב - ידוען למשל - ורוצה פרטיות, או שהבית יקר מאוד", אומר רייני.

"מוכרים צריכים לשקול אם הפרטיות והבלעדיות שהושגו מרשימת כיס עולים על היתרונות של הגעה לקהל הרחב ביותר האפשרי", אומר Walkup. "ברוב המקרים, כאשר נשפטים על בסיס מחיר וזמן, רישומים פומביים הם הגיונים ביותר, במיוחד כשהשוק איטי. המוכרים צריכים גם להבין למה לצפות ולהיות בגדר תוכנית לעבור לרישום מסורתי אם רישום הכיס אינו מניב תוצאות צפויות בתוך מסגרת זמן קבועה מראש."

אפשרות נוספת

ישנה שיטה נוספת לעורר עניין ברשומות שאינה מגבילה את המוכרים כמו רישומי כיס.

"חלופה לכך היא שימוש בתכונה הקרובה ב-RLS (שירות הרישום למגורים של העיר ניו יורק)", אומרת לינדזי. "סוכן הרישום מקבל כשבועיים לרשת את הרישום כמה שיותר לפני שהוא יוצא לשוק הפתוח. החיסרון בכך הוא שהסוכן מקבל רק שבועיים לרשת, ואילו עם רישום כיס יש לו חודשים רבים, לפי שפת ההסכם הסטנדרטית".