האם כדאי לקנות בית בשנת 2024?

בתחילת 2023, שוק הדיור בארה"ב עדיין היה במצב של טלטלה, אך מומחים היו אופטימיים שהגאות מתהפכת. בעוד ששיעורי הריבית נותרו גבוהים בעקבות שוק מוכר תחרותי לאחר מגיפה, מלחמות הצעות המחיר היו צפויות להתקרר והמלאי היה צפוי לטפס.

עם סיום שנת 2023, רבות מהתחזיות הללו התקיימו. בעוד מחירי הדירות והריביות עדיין גבוהים, ורוכשים ראשונים רבים מתקשים להיכנס לשוק, השוק לא הפך עוין יותר. והיה תפנית מעניינת: בנייה חדשה זינקה כדרך להגדיל את המלאי, מה שהופך את זה לטעים לבעלי בתים נוכחיים לסחור גם אם זה אומר להכפיל את הריבית הנוכחית שלהם.

"הריביות הגבוהות הפכו את הדברים למאתגרים למדי עבור מוכרי בתים שמוכרים את ביתם כדי לקנות בית חדש - בין אם בגלל מעבר דירה, הגדלה/צמצום, פרישה וכו'", אומרסטיב ניקסטרו, ראש צוות תוכן בחברת Clever Real Estate. "תחשוב כמה זה כואב לעבור מריבית של 3 עד 4% משכנתא, שננעלה ב-20 פלוס שנה, למשכנתא חדשה בשיעור של 7 עד 8%!"

עכשיו, כששנת 2023 מסתיימת ואנחנו פותחים שנה חדשה, אולי אתם תוהים אם בית חדש נמצא בכרטיס עבורכם ב-2024 - או אפילואם שוק הדיור יקרוס ב-2024.

"עם שיעורי ריבית גבוהים שמפעילים לחץ על סבירות, ואי ודאות כללית לגבי האופן שבו הם יתפתחו, שוק הנדל"ן היה מלחיץ, במיוחד עבור קונים", אומרת מירב בלוך, סמנכ"לית ומנכ"לית שלבלעדי דלת פתוחה.

למעשה, אנשים משני צדי השוק מחכים שמשהו ישתנה.

"רוב האנשים נמצאים במבוי סתום, מחכים שמשהו יקרה", אומרקריסטל לדבטר, מתווך / מתווך עם Paracle נדל"ן בתים וגנים טובים יותר.

ביקשנו ממומחים את התובנות שלהם לגבי המצב הנוכחי של השוק והתחזיות שלהם לאן הוא הולך ב-2024.

השוק האחרון

במהלך המגיפה ובעקבותיה, בשנים 2020 ו-2021, קונים מיהרו להציע מחיר גבוה יותר זה על זה, והציעו מחיר גבוה יותר עבור בתים שמעולם לא ראו באופן אישי. יחד עם זאת, הריבית עדיין הייתה נמוכה והמשקיעים ראו הזדמנויות לרכוש גם נכסים. בעלי בתים רבים ניצלו את ההזדמנות כדי למכור ולהרוויח דולר על ביתם, לאור המחירים הגבוהים האלה.

אבל מאז, הריבית כמעט הוכפלה, והמלאי ירד כתוצאה מכך. הסיבה לכך היא שרבים מבעלי הבתים הנוכחיים חששו לפתע למכור ולאבד את שיעורי הריבית הנמוכים שלהם. יחד עם זאת, רוכשים ראשונים מצאו כי שיעורי הריבית יחד עם מחירי הדירות מהווים חסם עיקרי לכניסה לשוק.

השוק התייצב מעט בשנה האחרונה, אך מומחים מאמינים שעדיין יש לבצע תיקונים.

"השוק ממשיך להיות נזיל", אומרכריסטינה מננדס, שותף מתווך ב-Brown Harris Stevens במיאמי. "קונים בדרך כלל מכתיבים את השוק, כך שכאשר הם מתרגלים לריביות, הם יידעו למוכרים את הסובלנות שלהם למחיר ולתנאים שהמוכרים מבקשים".

במקביל, קונים רבים החלו לתת עדיפות הן לשטחי מגורים חיצוניים והן למאפיינים כמו חדרי כושר ביתיים ומשרדים ביתיים בהתחשב בשינוי בעבודה ובאורח החיים.

"אני לא חושב שזה ישתנה בקרוב, מכיוון שסביר להניח שעבודה מרוחקת והיברידית כאן תישאר", אומר ניקסטרו.

השוק הנוכחי

מחירי הדירות נותרו גבוהים לצד הריבית, ולמרות שאף אחד מהם לא צפוי לעלות, רבים צופים שהם יישארו כפי שהם.

"הריביות הגבוהות ימשיכו לשחק גורם חשוב אם מישהו יכול להרשות לעצמו לממן רכישת בית", אומר ניקסטרו. "שיעורים גבוהים יותר פירושם תשלומי משכנתא חודשיים גבוהים יותר, ועלויות גבוהות יותר לאורך חיי ההלוואה. זה יכול להקשות מאוד על אנשים לקנות בית, בפרט, רוכש דירה ראשונה בתקציב מוגבל".

סוֹכֵןמונישה רנהשל Coldwell Banker Warburg אומר שקונים רבים אינם ששים לקנות כעת בהתחשב בגובה הריבית. ובמקביל, המוכרים מחזיקים מעמד, בתקווה שהם עדיין יכולים להשיג דולר גבוה עבור בתיהם לאחר שמלחמות ההצעות יתקררו.

"אני מקווה שבשנת 2024, הדרישה הזו שעמדה בשוק תיכנע סוף סוף לעובדה שהתעריפים לא יחזרו ל-2% בעתיד הקרוב, ואם הם רוצים בית חדש, הם" אני אצטרך לנגוס בכדור ולבצע עסקה", היא אומרת. "כמובן, זה גם דורש אספקה ​​מסוימת כדי לצאת לשוק, מכיוון שמרגיש שמוכרים רבים נאחזו בנכסים בתקווה של מלחמות ההצעות הקודמות; גם הם יצטרכו להיכנע לעובדה שהמחירים המנופחים עברו כיול מחדש, ואם הם לא נהנים מהנכס שלהם, הגיוני למכור".

מננדז מאמין שהשינוי נמצא באופק כש-2023 מסתיימת.

"מתקרבת האטה. הביקוש הולך וגובר", היא אומרת.

היא מצביעה על שני שינויים מרכזיים בשוק, הראשון של הממשלה הפדרלית.

"ממשל ביידן הודיע ​​על קיצוץ בפרמיות ביטוח משכנתא עבור הלוואות בגיבוי של מינהל הדיור הפדרלי, תוך שהוא צופה חיסכון שנתי ממוצע של 800 דולר לכ-850,000 לווים במהלך השנה הבאה", אומר מננדז. "הפרמיות יופחתו מ-0.85% ל-0.55% עבור משכנתאות שנחתמו ב-20 במרץ או אחריו."

בנוסף, פאני מיי הודיעה על עדכונים לתוכנית שלה שידרשו רק מרוכשי נכס מרובה יחידות לבצע מקדמה של 5% לעומת מקדמה של 15% עד 25%, היא אומרת, מה שמעודד יותר תנועה.

אם הריביות מפחידות אותך, ניקסטרו מציע להסתכל על בנייה חדשה.

"ייתכן שהבונים מציעים מבצעים, כמו תשלום עלויות הסגירה שלך ו/או מציעים שיעור משכנתא מתחת לשוק", הוא אומר. "לדוגמה, Pulte מציעה כעת APR של 6% על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה, בערך 2 נקודות אחוז מלאות מתחת לממוצע השוק."

תחזיות לעתיד

רבים מבעלי הבתים הנוכחיים מעדיפים לבלות את היום תקועים בשדה התעופה או לדבר עם קרובי משפחה על חיי האהבה שלהם מאשר לעבור תהליך של מכירת ביתם, על פי סקר Opendoor חדש שנערך על ידי סקר האריס. ובכל זאת, אפילו המצב הנוכחי של השוק לא יכול להרתיע את כל הקונים מלבצע מהלכים, ליצור הזדמנויות למוכרים ולקונים אחרים.

"אבל זה גם נכון שמשפחות גדלות, אנשים לוקחים עבודות חדשות ואנשים עדיין צריכים לעבור", אומר בלוך. "יש עדיין תנועה בשוק, ולמרות שנפח הרישום עשוי לרדת מאז 2022, מיליוני בתים מחליפים ידיים מדי שנה."

לריסה ארייזה-פטיסון, שותף מתווך עם Better Homes and Gardens Real Estate Cocoa Beach, מציין ששכר הדירה ממשיך להיות יקר, ורוכשי דירה ראשונה ייהנו מתשלום משכנתא לעומת בעל בית.

"העצה שלי לרוכשי דירה ראשונה היא לקבל הכשרה מוקדמת ולקנות בית, לשלם כל חוב בכרטיס אשראי", היא אומרת. "הגיע הזמן להפסיק לשלם את המשכנתא של המשכיר ולהשקיע בעתיד שלך. בטווח הארוך זה יחסוך להם שכר דירה של אלפי דולרים והוצאות מעבר מיותרות הקשורות להעלאת שכר הדירה של בעלי דירות או שייאלצו לעבור מספר פעמים עקב החלטה של ​​בעלי דירות למכור".

מננדז לא צופה שמחירי הבתים באזור שלה בדרום פלורידה יירדו בזמן הקרוב ומאמינה שהשוק יחזור לעלות בעקבות הבחירות הקרובות.

"באופן היסטורי, לאחר מחזורי בחירות הרוכשים נוטים להיות נוחים יותר והפעילות עולה", היא אומרת. "השוק עבר שינוי משמעותי כלפי מעלה בשנת 2021, וגם הקונים והמוכרים צריכים להתאים ולהבין לאן הם רוצים לעשות מהלך."

אבל סביר להניח שקונים יבזבזו זמן ואנרגיה בניסיון לתזמן את הרכישה שלהם עם שוק הפכפך.

"מכיוון שלאף אחד אין כדור בדולח והוא יכול לומר בוודאות כיצד יתפתחו התעריפים, אני מנסה לעודד קונים להתמקד במה שהם צריכים, ובמה שהם יכולים להרשות לעצמם", אומר בלוך. "אם קונים צריכים לעבור דירה ויכולים לעמוד בתשלום החודשי, הם לא צריכים להיבהל מהריביות: אם השיעורים יעלו, הם יינעלו בשיעור נמוך יותר; אם התעריפים יורדים, הם עשויים להיות מסוגלים למחזר, או אפילו לזכות בתוספת בית ולהתחרות".

האם כדאי לקנות בית בשנת 2024?

רוב המומחים מסכימים שכדאי לכם לקנות בית כאשר אתם מרגישים מוכנים באופן אישי להחזיק אחד ולגור בו וכאשר התקציב שלכם מאפשר זאת. הניסיון לתזמן את אבני הדרך האישיות שלך עם שוק הנדל"ן הוא מתכון לכישלון.

"מעבר דירה הוא בראש ובראשונה החלטה של ​​'חיים', שמונעת לעתים קרובות מאבני דרך כמו ללדת תינוק, להתחתן או להגיע לפנסיה ורצון להתקרב לנכדים", אומר בלוך. "שיעורי הריבית הם גורם אחד שישפיע על ההחלטות לגבי מה ומתי לקנות, אבל זה לא היחיד - או אפילו, במקרים רבים, החשוב ביותר."

במקום זאת, בלוך מציע להתחיל בהסתכלות על הכספים שלך.

"הערך את ההוצאות שלך וקבע תקציב: זה אולי נראה מובן מאליו, אבל התחל בהערכת ההכנסה החודשית שלך והחוב שלך", היא אומרת.

לאחר מכן, קבל אישור מראש להלוואה כדי לראות כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך ומה תצטרך לחסוך עבור מקדמה. השוו בין המלווים וחפשו סוכן נדל"ן טוב. לאחר מכן, תחליט מה אתה רוצה בבית.

"חדד את רשימת הקריטריונים שלך: בתוך תקציב מוגדר, בדרך כלל תהיה לך בחירה בין בית מעודכן יותר במיקום פחות נחשק, או בית פחות מעודכן במיקום נחשק יותר", היא אומרת. "הבחירה היא אישית, ומומלץ להקדיש זמן לשקול את הפשרות".

משם, תהיו מוכנים לבצע מהלכים במהירות אם יגיע לשוק בית שמתאים לתקציב ולקריטריונים שלכם.

ואם אתה רוכש דירה בפעם הראשונה, הבחירה לשלם עבור משכנתא לעומת חוזה שכירות הגיונית מאוד בשוק הנוכחי.

"אם הריביות נשארות בשיעור הנוכחי או תנודות מעט, אני חושב שצרכנים עדיין צריכים להסתכל על רכישת בית בשל היתרונות לטווח ארוך והביטחון שהם ירגישו כבעלי בתים, שלא לדבר על ההון העצמי שהם יכולים לבנות לאורך כל השנים", אומרת Arraiza-Patison. "זה תמיד זמן טוב לקנות בית."